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Crédit immobilier : des taux toujours intéressants

Des taux d’intérêt au plus bas en février, des conditions d’accès aux crédits immobiliers assouplies par l’HCSF… autant d’indicateurs positifs pour les futurs acquéreurs.

En dépit de la crise sanitaire, le début de l’année 2021 semble propice à l’achat immobilier, et ce, même pour les ménages modestes. D’une part, les taux des crédits immobiliers pratiqués début février marquent une très forte baisse – atteignant des seuils inférieurs au niveau de décembre 2019.

D’autre part, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a assoupli le taux d’endettement maximal toléré pour l’obtention d’un prêt immobilier, faisant passer ce taux fatidique de 33 % à 35 %. Même si certaines banques se montrent encore réticentes à appliquer ces nouvelles directives, la conjoncture actuelle se révèle favorable à l’achat immobilier.

 

Prêt immobilier : des taux d’intérêt au plus bas en février

En ce premier trimestre 2021, les courtiers immobiliers ont constaté une diminution des taux des crédits immobiliers. En février dernier, les taux sont même descendus en dessous du plancher symbolique atteint en décembre 2019. Selon une étude, les taux moyens des emprunts immobiliers s’établissaient en février à 0,84 % sur 15 ans, 1,01 % sur 20 ans ou encore 1,26 % sur 25 ans.

Pour les meilleurs profils d’emprunteurs, le taux d’intérêt assorti au crédit pouvait même se fixer à moins de 1 %. Les établissements bancaires et organismes prêteurs pratiquent des taux historiquement bas en ce début d’année 2021. Ces records à la baisse s’expliquent notamment par le haut niveau d’épargne des Français, et des Suisses (21 % en 2020), qui pousse les banques à proposer des offres de prêt très attractives. La crise sanitaire a poussé les particuliers à économiser pour conforter ce « matelas » de sécurité.

Crédit immobilier : des conditions d’octroi assouplies par l’HCSF

Autorité macro prudentielle française, le Haut Conseil de Stabilité Financière a pour rôle de surveiller le système financier dans son ensemble. En décembre 2020, cette instance a formulé des recommandations relatives aux conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Afin de soutenir le pouvoir d’achat des ménages, dans un contexte sanitaire et économique compliqué, l’HCSF a décidé d’assouplir le taux d’endettement maximum des ménages autorisé dans le cadre de l’attribution d’un prêt immobilier, en le faisant passer de 33 % à 35 %. Ces recommandations ont fait l’objet d’une publication officielle le 27 janvier 2021. L’objectif de l’HCSF ? Faciliter l’accès au crédit immobilier des particuliers.

Pour rappel, le taux d’endettement correspond au ratio entre charges fixes (remboursement de crédits…) et le reste à vivre des ménages. Jusqu’en janvier, au-delà de 33 %, les banques considéraient que le risque d’insolvabilité des clients trop élevé, ce qui motivait un refus de prêt.

Désormais, le curseur est donc placé à 35 %, ce qui augmente mécaniquement le nombre de ménages pouvant accéder à un crédit immobilier. Sur le papier du moins, car, dans les faits, peu de banques ont déjà revu leurs conditions d’octroi. Pour remédier à cette frilosité, l’HCSF compte rendre ses recommandations obligatoires dès l’été 2021.

 

Le bon moment pour réaliser un achat immobilier

Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale ou si vous souhaitez investir dans l’immobilier pour faire fructifier votre argent, 2021 semble le bon moment pour concrétiser un projet immobilier.

Faisant un véritable pied de nez à la crise sanitaire, l’immobilier se porte bien, rassurant encore et toujours face à l’instabilité économique ambiante. Les records à la baisse des taux des crédits et à l’augmentation du taux d’endettement autorisé pour l’octroi d’un crédit favorisent l’accès au crédit immobilier, condition sine qua non pour réaliser un achat immobilier. Vous envisagez d’acheter un logement neuf pour le louer ? En fonction du secteur et de critères liés au logement et au locataire, vous pouvez parallèlement bénéficier à une réduction d’impôts grâce à la loi Pinel, reconduite jusqu’en 2022.

Vous envisagez d’acheter un logement neuf, veuillez remplir notre formulaire de contact, et un conseiller Wayne Home Investments vous appel afin de prévoir un entretien en agence.

 

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Acheter dans le neuf : les avantages fiscaux

Vous vous demandez s’il est avantageux fiscalement d’acheter dans le neuf en 2021? La réponse est oui ! Voici ce qu’il faut savoir sur les principaux dispositifs fiscaux.

Frais de notaire réduits

En achetant un logement neuf, c’est à dire en construction et qui n’a jamais été habité, vous bénéficiez de frais de notaire réduits : ils représentent 2 à 3% du prix du bien, contre 7 à 8% environ dans l’ancien. Ces frais incluent la rémunération du notaire ainsi que les impôts et les taxes payables au Trésor Public et aux collectivités locales.

 

TVA réduite

La loi permet aux acquéreurs d’un logement neuf de profiter dans certains cas d’une TVA réduite à 5,5%, au lieu de 20%. A noter que ce coup de pouce accordé selon des critères de ressources concerne uniquement les logements construits en zone ANRU ou dans des quartiers prioritaires de la ville (QPV). Sachez aussi que la TVA réduite est cumulable avec d’autres aides comme le Prêt à taux zéro

 

Exonération de la taxe foncière

En fonction des mairies, acheter dans le neuf peut vous permettre une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. Pour en bénéficier, il suffit de remplir un formulaire dédié auprès du service des impôts fonciers, dans les 90 jours après l’achèvement du logement. L’exonération débutera à partir du 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement de votre logement.

 

Réduction d’impôts

Si vous optez pour l’investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal grâce au dispositif Pinel. Ce mécanisme permet une réduction d’impôt de 12% du prix du logement si vous louez pendant six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans.

 

 

Prêt à taux zéro (PTZ)

Grâce à ce prêt aidé par l’État, vous pouvez financer jusqu’à 40% de votre acquisition immobilière sans intérêts et avec des différés de remboursement, à condition que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Le PTZ dans le neuf a été reconduit dans toutes les zones jusqu’au 31 décembre 2021.

 

Prêt d’accession sociale

Le prêt d’accession sociale (PAS) permet de financer jusqu’à 100 % de votre projet dans l’immobilier neuf, hors frais de notaire. Le barème augmente en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le PAS est compatible avec d’autres prêts : PTZ, Prêt Épargne Logement (PEL), Prêt Action Logement

 

Aides régionales

Enfin, pensez à vérifier les aides régionales, départementales et locales dont vous pouvez bénéficier pour acheter dans le neuf. Ce seront autant de solutions complémentaires de financement. Vous les retrouverez notamment sur le site de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement).

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Les droits et devoirs du propriétaire

En tant que propriétaire, vous avez des devoirs envers votre locataire. Bien sûr, vous avez aussi des droits que vous pouvez faire valoir. Marignan vous explique ce qu’implique de devenir propriétaire bailleur.

 

Réaliser un investissement locatif est une belle aventure immobilière qui permet de se constituer un patrimoine. Toutefois, n’oubliez pas que vous avez des devoirs envers votre locataire.

Bien sûr, vous avez aussi des droits que vous pouvez faire valoir. Marignan vous explique ce qu’implique de devenir propriétaire bailleur. 

Les obligations du propriétaire

Commençons par les obligations qui vous incombent si vous avez décidé de réaliser un investissement locatif.

Fournir un logement décent

Le propriétaire est tenu de fournir un logement décent à son locataire. Cela répond à certains critères définis par un décret de 2002 qui impose d’assurer la sécurité physique et la santé des occupants. Le logement doit être doté d’une installation électrique, d’eau froide et d’eau chaude, de sanitaires, etc. Ce décret impose en outre une surface minimale de 9 m².

Depuis 2018, la performance énergétique est un critère de décence. Cela implique une étanchéité à l’air suffisante ainsi qu’une aération satisfaisante du logement.

Fournir un bail clair et complet

La location doit faire l’objet d’un contrat de bail qui indique le montant du loyer, du dépôt de garantie, des caractéristiques du bien et des règles à respecter par le locataire. Ce bail doit être accompagné d’un état des lieux d’entrée qui permettra, au terme du bail, de définir les responsabilités de chacun en cas de dommage.

Réaliser les travaux nécessaires

Certains travaux sont à la charge du propriétaire, tandis que le locataire doit assurer l’entretien du logement. Aussi, le propriétaire doit effectuer les réparations nécessaires au confort du locataire (changement de toiture, changement de ballon d’eau chaude, de radiateur, travaux d’isolation, etc.).

Respecter les droits du locataire

Le propriétaire, dès lors qu’il a remis les clés au locataire, ne peut s’imposer chez lui sans raison valable. Par raison valable, nous entendons la nécessité de réaliser des travaux par exemple.

Envoyer une quittance de loyer

Si l’envoi de quittance n’est pas obligatoire, il le devient dès lors que le locataire en fait la demande.

 

Les droits du propriétaire

Si le propriétaire a des obligations, il a aussi des droits qui doivent être respectés par le locataire.

Fixer le loyer

Le bailleur est libre de fixer son loyer comme il l’entend. Il n’existe pas de barèmes en la matière. Toutefois, le montant du loyer ne peut être surévalué, au risque de ne pas trouver de locataires.

Notez que si vous avez réalisé un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel qui permet, rappelons-le, de réduire votre imposition, le montant du loyer est cette fois plafonné. Si vous fixez un loyer supérieur aux plafonds, vous pouvez perdre le bénéfice de ce dispositif de défiscalisation.

Récupérer le montant des charges locatives

Dans la cadre d’un investissement dans un immeuble collectif, différentes charges sont facturées au propriétaire. Or, certaines d’entre elles sont des charges récupérables, elles peuvent donc être répercutées au locataire.

Les charges locatives concernent des prestations dont le locataire bénéficie, c’est ce qui explique qu’il soit dans l’obligation de les payer. Parmi les charges récupérables, citons :

  • l’électricité
  • l’eau
  • les petites réparations des parties communes
  • l’entretien des parties communes
  • les frais de personnel en charge des parties communes
  • les frais de gardiennage
  • l’entretien des espaces extérieurs
  • la redevance d’assainissement
  • la taxe de balayage
  • etc.

Demander une assurance habitation à son locataire

Dans le cadre d’une location, c’est le locataire qui doit s’assurer au titre des risques locatifs. Ceci est une obligation, le bailleur est en droit de demander une attestation d’assurance à l’entrée dans le logement puis tous les ans. La loi Alur est venue renforcer le droit des propriétaires. Aussi, si le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation, le bailleur peut en souscrire une pour son compte.

Non seulement le locataire est tenu de rembourser le montant de la prime mensuelle, mais le bailleur peut majorer le montant de 10 % pour avoir effectué lui-même les démarches. 

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Prêt immobilier : hypothèque ou caution bancaire ?

La banque qui accorde un prêt immobilier prend un risque. Pour se protéger, elle exige une garantie financière. Il peut s’agir d’une caution , d’une hypothèque ou encore d’un privilège de prêteur de deniers.

La caution bancaire

La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.

Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur. Les sommes versées par l’emprunteur correspondant au coût de la caution sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.

Au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procède en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser.

Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.


L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière.

L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 50 ans. Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt.

Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités . L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la main levée de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.


Privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers se présente lorsque le prêt est destiné à l’acquisition du bien.

Il a les mêmes effets que l’hypothèque, mais présente un avantage puisqu’il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière . Il est donc moins couteux pour l’emprunteur.

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Un accompagnement sur-mesure

Wayne home Investments est à vos côtés, tout au long de votre projet. Un interlocuteur unique suit votre dossier et vous accompagne de la signature du contrat de réservation à la remise des clés de votre logement.

 

Un interlocuteur unique pour un suivi 100 % personnalisé

 

La relation client est un enjeu majeur de la promotion immobilière. Wayne Home Investments la place au cœur de sa stratégie, illustrant et affirmant ainsi la différence Wayne Home Investments.

 

Que ce soit pour habiter, investir pour défiscaliser ou encore vous constituer un patrimoine, nos conseillers vous proposeront les solutions adaptées à vos besoins.

 

Le responsable de la relation client est l’interlocuteur unique qui vous accompagne jusqu’à la livraison de votre logement. Conscient que l’achat d’un logement est un acte important et engageant, il vous apporte écoute, conseils et accompagnement au quotidien.

 

Dans les 3 à 6 mois suivants la signature du contrat de réservation, vous retrouverez le promoteur chez un notaire pour signer l’acte de vente définitif ou contrat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Ce contrat mentionne les détails relatifs au logement, à l’obtention du crédit immobilier, à la garantie d’achèvement des travaux, ainsi que l’échéancier des paiements.

 

Du fait que vous achetez un logement clé en main, Wayne Home Investments vous propose vraiment ce service clé en main. Prise du dossier dés la découverte de votre capacité d’achat, jusqu’à la signature chez le notaire, et aussi la livraison de votre bien Immobilier.

 

Votre réussite est notre réussite !!

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Locataire ou propriétaire : lequel est redevable de la taxe d’habitation ?

Locataire ou propriétaire : lequel est redevable de la taxe d’habitation ?

Quel que soit votre statut, vous êtes redevable de la taxe d’habitation du logement que vous occupez au 1er janvier de l’année en cours.

Si le logement est occupé par son propriétaire, c’est à lui de payer la taxe d’habitation, alors que si le logement est mis en location, c’est au locataire de s’acquitter de la taxe. Dans le cas où le logement serait mis à disposition à titre gratuit, c’est à son occupant de payer la taxe d’habitation.

Pour les logements en location, la taxe est établie pour le locataire. Son calcul prend en compte des informations relatives à la situation familiale et financière des occupants. A ce titre, elle n’est pas considérée comme une charge récupérable comme l’est par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ainsi le propriétaire ne peut servir d’intermédiaire entre le locataire et les services fiscaux.

Selon le même principe, la taxe d’habitation d’un logement de fonction est adressée aux personnes bénéficiant de son occupation au 1er janvier de l’année.

En revanche, tous les propriétaires de logements loués en location saisonnière doivent payer la taxe d’habitation, même si une autre personne occupe le logement au 1er janvier.

Doit-on payer la taxe d’habitation pour un logement non habité ?

Comme son nom l’indique, la taxe d’habitation s’applique sur tous les logements habités. Elle est toujours payée par l’occupant des lieux.

Lorsque personne n’habite dans le logement au 1er janvier, la taxe revient au propriétaire. Seule exception : si le propriétaire démontre que son logement n’était pas habité au 1er janvier de l’année, en fournissant, par exemple, les bons de déménagement des meubles ou des factures d’électricité montrant une absence de consommation. Le logement peut alors être considéré comme vacant et exonéré de la taxe d’habitation. Attention cependant, si la période d’inoccupation dépasse un an, la taxe sur les logements vacants peut s’appliquer.

Qui paie la taxe d’habitation en cas de déménagement ?

La totalité du montant de la taxe d’habitation est due par le contribuable occupant le logement au 1er janvier de l’année, et ce, même en cas de déménagement dans les premiers jours de l’année. Par contre, ce contribuable ne paiera pas pour l’année en cours la taxe d’habitation du nouveau logement qu’il occupera suite à son déménagement. Contrairement à la taxe foncière, la taxe d’habitation n’est donc pas due au prorata du temps d’occupation du logement.

Si vous êtes propriétaire et que le locataire résidant dans votre logement au 1er janvier déménage, vous devez prévenir les services fiscaux du départ de votre locataire dans le mois qui suit son déménagement pour éviter tout recours contre vous en cas de non paiement de la taxe. Pour cela, il vous suffit d’adresser au service des impôts un courrier avec accusé de réception en précisant la date de départ et en joignant tous les justificatifs permettant de le prouver (état des lieux de sortie, copie de la lettre de résiliation de bail…). Si le déménagement intervient en fin d’année, vous pouvez simplement demander à votre locataire de vous faire parvenir la preuve de son paiement.

En tant que locataire, il vous appartient de prévenir les services fiscaux de votre changement de domicile.

Qui paie la taxe d’habitation pour un logement mis en location et inoccupé au 1er janvier ?

Votre ancien locataire quitte le logement à la fin du mois de décembre tandis que le nouveau arrive à la mi janvier. Qui est alors redevable de la taxe d’habitation pour votre logement inoccupé au 1er janvier ? Dans ce cas, une exonération est possible. Pour cela, il vous faut prouver aux services fiscaux que le logement n’était pas occupé à cette date en fournissant les deux contrats de location, ainsi que les états des lieux de sortie et d’entrée des locataires.

Si vous signalez aux services fiscaux que le logement est inoccupé au 1er janvier, vous devez prouver que vous êtes en phase active de recherche de nouveaux locataires, et que vous ne vous réservez pas la jouissance de son occupation. Il est alors important de conserver les mandats auprès d’agences immobilières par exemple.

Qui doit payer la taxe d’habitation pour un logement meublé qui ne constitue pas une habitation

Si vous êtes propriétaire d’un bien meublé que vous n’occupez pas à titre d’habitation, vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation. En revanche, il se peut que vous ayez d’autres taxes locales à régler, comme la cotisation foncière des entreprises, notamment si le logement répond à un usage professionnel.

Qui paie la taxe d’habitation d’un logement vacant ?

Par définition, un logement vacant n’est pas soumis à la taxe d’habitation puisqu’il n’est pas habité. Toutefois, selon la durée de la vacance, il est possible que s’applique la taxe sur les logements vacants. Le propriétaire est redevable de cet impôt si le logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année et qu’il est occupé moins de 90 jours dans l’année.

Les garages, parkings et autres dépendances sont-ils soumis à la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation concerne les lieux d’habitation et toutes les dépendances immédiates qui s’y rapportent, comme les garages, les parkings et autres places privatives. Pour être considérés comme dépendances immédiates, ces locaux doivent se situer à moins d’un kilomètre du logement. Si tel est le cas, ils entrent automatiquement dans le calcul de la taxe d’habitation. Dans le cas contraire, ils sont exonérés.

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Achat sur plan : quelles garanties en cas de malfaçon ?

Achat/vente sur plan : un acte réglementé

L’achat sur plan ou vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est strictement réglementé. L’achat sur plan est ainsi clairement défini par le Code civil. Il s’agit d’un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux » (article 1601-3).

 

Concrètement, cela signifie que l’on achète un logement avant sa construction. Le paiement s’effectue au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. Les pourcentages maximaux du montant de l’achat dus à chaque étape de la construction sont fixés par la loi :

  • 35% du prix de vente lors de la pose des fondations
  • 70% à la mise « hors d’eau » (lors de la pose de la toiture)
  • 95% du prix à la fin des travaux
  • Solde de 5% à la livraison.

 

Lorsque l’on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages maximaux diffèrent :

  • 20% du prix de vente à l’achèvement des fondations
  • 45% à la mise « hors d’eau »
  • 85% à l’achèvement de la maison
  • Solde de 15% à la livraison.

Achat sur plan : l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d’achat du logement, est souscrite par le vendeur pour le compte de l’acquéreur. Obligatoire lorsque l’on fait appel à un promoteur immobilier, elle couvre, dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale.

L’assurance dommages-ouvrage permet à l’acquéreur de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c’est l’assureur qui prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne ensuite vers l’entrepreneur défaillant pour qu’il règle le montant de la facture. Dans le cas d’un achat sur plan, l’assurance évite ainsi aux propriétaires les faux-fuyants ou les retards de travaux pour cause d’expertise des entrepreneurs auteurs de malfaçons.

Problèmes à la réception du logement : que faire?

Lors d’un achat sur plan, il y a toujours l’appréhension de malfaçons à la livraison. Rassurez-vous des garanties existent.

Des défauts de peinture, une fenêtre qui ne s’ouvre pas, une douche à la place d’une baignoire … Dès qu’une malfaçon, un vice apparent ou une non-conformité entre le contrat signé et ce qui a été reçu apparaît, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien. Car en signant le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie d’un certain nombre de garanties.

La garantie de parfait achèvement oblige pendant un an l’entrepreneur et le constructeur à réparer tous types de désordres (fuite de radiateur, travaux de peinture, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.)

La garantie biennale : l’entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer tous les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement. Par éléments d’équipement, on entend tout ce qui peut être détaché, remplacé ou enlevé du bâtiment (fenêtres, volets, baignoire, cuisine équipée, etc.)

La garantie décennale couvre pendant dix ans les défaillances du gros oeuvre (maçonnerie, charpente, couverture) et oblige l’entrepreneur et le constructeur à réparer ce qui peut compromettre la solidité du bâtiment.

La garantie d’isolation phonique est due au premier occupant du logement vendu. L’habitation doit répondre à des normes acoustiques définies par la loi (Code de la construction et de l’habitation article L111-11). Si le logement ne possède pas une isolation phonique suffisante (isolation qu’il faudra préalablement faire mesurer par un expert si on la juge insuffisante), l’entrepreneur et le constructeur se doivent d’y remédier dans l’année qui suit la prise de possession du logement.

Si les réparations ne sont pas effectuées, le juge de grande instance doit être saisi avant l’expiration du délai lié à chaque garantie (un, deux ou dix ans).

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Le déroulement des travaux avec votre constructeur immobilier

Le déroulement des travaux avec votre constructeur immobilier

Les travaux de votre projet immobilier ont démarré. La construction suivra différentes étapes avant de sortir de terre et de pouvoir habiter votre logement neuf :

  • Le terrassement et les fondations : les bases sur lesquelles vont reposer le projet immobilier.
  • L’élévation : notre programme immobilier commence à sortir de terre, les murs prennent formes !
  • La charpente : il est temps d’ajouter un toit à la structure.
  • Finitions intérieures : électricité, plomberie, cloisons, carrelage. Nous nous attaquons à l’intérieur.
  • Finitions extérieures : enduit extérieur, aménagements, plantations, engazonnement, etc.

DÉBLOCAGE DES FONDS AU FIL DES ÉTAPES

Grâce au contrat VEFA, vous ne payez pas l’intégralité de votre logement dès la signature de l’acte authentique. Les fonds seront appelés au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Vous ne payez à votre constructeur immobilier que ce qui est réalisé. Des factures vous seront délivrées en fonction des étapes de construction. Vous devrez alors les faire parvenir à votre organisme bancaire pour le déblocage des fonds de la partie facturée.

QUAND POURRAIS-JE VISITER LE CHANTIER ?

Pour des raisons de sécurité, un chantier n’est pas ouvert au public. Avec Wayne Home Investments, il vous faudra attendre le cloisonnement et la mise en sécurité pour pouvoir visiter le chantier avec une personne de l’entreprise constructrice.

Cette visite vous permettra d’appréhender votre logement, de valider les points éventuellement modifiés lors de la réunion technique et de lister les points restants à lever avant sa livraison définitive. La remise des clés avec votre constructeur immobilier approche !

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Tout savoir sur les charges de copropriété

Les charges générales de copropriété

Indispensables pour faire fonctionner la copropriété et conserver l’immeuble en bon état, les charges générales font référence à :

  • L’administration de l’immeuble : ce sont les honoraires du syndic de copro, les frais de tenue de l’Assemblée Générale (AG), le salaire du gardien, etc.
  • La conservation du bien : cela concerne les réparations du gros œuvre comme le changement de la toiture ou d’une tête de cheminée, le ravalement des façades, la réfection des canalisations, etc.
  • L’entretien des parties communes : il s’agit des contrats prévus avec les prestataires pour l’enlèvement des ordures, le nettoyage des parties communes et l’entretien des espaces verts.

Les charges spéciales de copropriété

Liées aux services collectifs et aux équipements communs, les charges spéciales font référence à l’entretien, au fonctionnement et à la maintenance :

  • Des ascenseurs ;
  • Des appareils de chauffage collectif ;
  • Des systèmes collectifs de fourniture d’eau chaude et froide ;
  • Des systèmes d’ouverture automatique et de sécurité des portes.

La répartition des charges de copropriété

Définie par le règlement de copropriété, la répartition des charges varie en fonction de leur nature :

  • Les charges générales : elles sont réparties équitablement entre tous les propriétaires à hauteur de leur quote-part, c’est-à-dire en fonction des tantièmes qu’ils détiennent dans les parties communes. Vous devez donc participer à ces frais, même si votre lot de copropriété n’est pas directement concerné par la dépense.
  • Les charges spéciales : le montant de votre quote-part dépend de l’utilité que vous avez des équipements et services collectifs. A titre d’exemple, si vous habitez au rez-de-chaussée, vous serez exonéré des frais d’ascenseur (sauf si celui-ci dessert la cave ou le parking). De la même manière, ce montant est proportionnel à l’étage d’habitation. Vous paierez donc plus si vous habitez au 6ème étage plutôt qu’au 2ème. Et ce, même si vous utilisez l’escalier !

Le coût annuel moyen de l’ensemble des charges est compris entre 25 et 45 euros le m² , et dépend de votre ville de résidence, du nombre d’équipements et du type d’immeuble.

 

Si vous achetez un bien en copropriété dans une résidence neuve, le syndic de copro ne pourra pas se baser sur l’année écoulée pour calculer les provisions pour charge. Il fera donc une simple estimation, puis une régularisation à la fin de son exercice comptable.

 

Vous n’achetez pas dans un immeuble neuf ? L’estimation de vos charges sera basée sur l’historique des frais engendrés par la copropriété les années précédentes. Renseignez-vous auprès du syndic.

Bon à savoir

Vous souhaitez louer votre bien ? Vous pourrez reporter une partie des charges (chauffage collectif, ménage des parties communes, entretien des espaces verts, etc.) sur le loyer de votre locataire .

La contestation de la répartition des charges de copropriété

En cas de désaccord sur la répartition des charges, vous avez deux possibilités pour contester :

  • Pendant l’Assemblée Générale : profitez de cette réunion pour demander la modification du règlement intérieur, et plus précisément de la clause concernant les charges. L’unanimité des voix des copropriétaires est requise, sauf en cas de travaux, d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’AG.
  • Ou devant le tribunal judiciaire : en tant que copropriétaire, vous pouvez saisir le juge si le règlement de copro contient une clause de répartition des charges non conforme à la loi ou si votre part est supérieure au quart de ce qu’elle devrait être.

Modalités de vote des charges de copropriété

Chaque année, les charges relatives aux dépenses courantes sont votées par les copropriétaires en Assemblée Générale et figurent dans le budget prévisionnel.

 

Certaines dépenses « à caractère exceptionnel » ne sont pas comprises dans ce budget :

  • Les travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble (hors maintenance) ;
  • Les travaux d’amélioration du bien (adjonction ou transformation d’équipements existants, comme un ascenseur) ;
  • Les études techniques (par exemple, le diagnostic plomb-amiante) ;
  • Les travaux hors maintenance, administration et fonctionnement des parties communes et équipements communs.

Le montant de ces charges exceptionnelles est validé au moment où sont votés les travaux. Les règles de majorité pour les charges exceptionnelles diffèrent de celles pour les dépenses courantes. Ainsi, la majorité simple suffit pour tout projet lié à l’accessibilité des handicapés. La mise aux normes de l’ascenseur, le branchement à l’égout ou le ravalement de façade nécessitent, eux, la majorité absolue. L’unanimité des voix sera requise s’il s’agit de créer de nouveaux lots privatifs.

Modalités de paiement des charges de copropriété

C’est le syndic de copropriété qui assure la collecte des charges auprès des copropriétaires. Pour faire face aux dépenses courantes, il procède à des appels de fonds réguliers auprès des copropriétaires, appelés provisions pour charges. Ces avis, envoyés avant la date d’exigibilité par lettre simple ou email, mentionnent le montant de la provision.

 

Le montant et la date de versement de ces provisions sur charges courantes sont fixés lors de l’AG. Généralement, elles sont versées en quatre fois. Le paiement est alors exigible le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période décidée par l’AG.

 

Les modalités de paiement des dépenses exceptionnelles peuvent prendre plusieurs formes, en fonction du type de dépenses :

  • L’appel de charge pour les dépenses exceptionnelles : leur montant sera voté en AG en même temps que la nature des travaux ;
  • Les provisions spéciales : demandées par le syndic en cours d’exercice, elles permettent de faire face à des travaux urgents ;
  • L’avance permanente de trésorerie : vous la paierez lors de l’achat de votre bien et serez remboursé en cas de revente du lot. Elle sert également à financer les imprévus.

De la même manière, le syndic de copropriété doit adresser un avis à chaque copropriétaire avant la date d’exigibilité, par lettre simple ou courrier électronique. Il précisera l’objet et le montant de la somme.

Bon à savoir

En cas d’impayés des charges de copropriété, les dettes ne sont pas réparties entre les copropriétaires (sauf cas exceptionnel, voté en AG). Il n’y a donc pas de solidarité entre les copropriétaires.

La régularisation des charges en copropriété

A la fin de son exercice comptable, votre gestionnaire va clôturer les comptes et procéder à la régularisation des charges. Cette opération, qui concerne tous les copropriétaires, sert à comparer les charges prélevées pendant l’année et les dépenses réelles de chacun. En cas de trop-perçu, vous serez remboursé. Dans le cas contraire, vous devrez verser la somme manquante.

 

Qu’elles soient inscrites ou non dans le budget prévisionnel, les charges de copropriétés sont dues par chaque copropriétaire et versées au syndic. Vous pouvez contester leur mode de répartition en AG ou auprès d’un tribunal.

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Un éventail de garanties qui vous protègent

Quand vous achetez un logement neuf, vous bénéficiez de multiples protections légales tout au long de la construction et jusqu’à dix ans après la livraison. Voici les cinq dispositifs qui vous protègent contre tout risque.

Avant la livraison : la garantie financière d’achèvement

La garantie d’achèvement certifie à l’acquéreur que la construction sera menée à bien par le vendeur. Si le promoteur immobilier est défaillant, un garant extérieur prend le relais jusqu’à l’achèvement des travaux. Ce garant peut être un organisme bancaire ou une compagnie d’assurance. Il s’engage à apporter les fonds nécessaires pour achever le programme. Cette présence obligatoire d’un garant extérieur est une sécurité supplémentaire pour les acheteurs.

À la remise des clés : la garantie des vices apparents

La garantie des vices apparents couvre tous les défauts qui peuvent être décelables à l’œil nu, même par un non-professionnel : un parquet qui gondole, une fissure dans un mur, une peinture tachée, etc. Le jour de la remise des clés sera l’occasion d’examiner en détail votre bien immobilier, notamment le bon fonctionnement des menuiseries et des équipements sanitaires. À partir de la livraison, vous disposez d’un délai d’un mois pour signaler tout défaut apparent. Sachez que cette garantie ne couvre pas les défauts causés par l’emménagement ou par un usage inapproprié des équipements.

Les 12 premiers mois : la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement vous protège pendant un an contre tous les défauts ou malfaçons constatés dans votre appartement. Elle est à la charge des entreprises ayant effectué les travaux, quelles que soient l’importance et la nature de ces défauts.

Pendant 2 ans : la garantie de bon fonctionnement

Cette garantie biennale est souscrite par le constructeur et couvre l’ensemble des équipements d’un logement durant les deux ans qui suivent la réception des travaux par le promoteur. Elle concerne tous les éléments d’un logement dissociables du bâti : les portes, les fenêtres et les volets, ainsi que les canalisations, les tuyauteries et les radiateurs.
Cette garantie ne s’applique pas pour les cas d’usure relevant d’un usage normal.

Pendant 10 ans : la garantie dommages-ouvrage

Cette garantie décennale concerne le gros œuvre et vous protège contre tous les dommages qui rendent l’immeuble impropre à son habitation ou compromettent sa solidité. Elle est valable pour une durée de dix ans.
Le gros œuvre inclut les travaux tels que la charpente, l’élévation des murs, la toiture, et ceux qui assurent la solidité de l’ouvrage par rapport au sol : travaux de soubassement, de terrassement, de fondation.

LES POINTS CLÉS

  • Vous êtes protégé de tout risque financier bien avant la livraison de votre appartement
  • L’état des lieux et la remise des clés sont l’occasion de signaler les éventuels vices apparents
  • Les Responsables Relation Client de Wayne Home Investments vous accompagnent dans vos démarches.