1. Vous avez envie d’avoir votre « Chez vous »

Dans le cadre d’une vente en VEFA (Vente en l’etat futur d’achèvement), la banque prélève des intérêts intercalaires. À quoi correspondent ces intérêts ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce système ? Décryptage.

La souscription d’un prêt immobilier génère automatiquement le paiement d’intérêts, destinés à rémunérer la banque pour l’argent prêté. Lors de l’achat d’un logement neuf sur plan — dit vente en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement) — le déblocage des fonds par la banque est progressif, intervenant à échéances régulières en fonction de l’avancée des travaux. L’organisme financeur prélève ce qu’on appelle des intérêts intercalaires.

À quoi correspondent ces frais supplémentaires ? Comment sont-ils calculés ? Est-ce possible d’éviter de les payer ? Décryptage.

Intérêts intercalaires : définition

Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf ou ancien, souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat du bien demeure incontournable. L’argent prêté donne lieu au paiement d’intérêts par l’emprunteur, s’additionnant chaque mois à ses mensualités de crédit. Le total de ces intérêts, auquel s’ajoute le prix de l’assurance emprunteur, constitue le coût du crédit.

Dans le cadre d’une vente en VEFA, la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancée du projet, selon un échéancier défini à l’avance. En effet, la construction d’une résidence neuve se fait par étape. Les intérêts intercalaires sont une spécificité de la vente sur plans, ces intérêts sont payés entre le moment où les premiers fonds sont débloqués (en général à la signature du contrat de réservation), jusqu’au moment où l’acquéreur prend véritablement possession des lieux.

Ces intérêts intercalaires s’appliquent donc jusqu’à la réception du logement. Ce n’est que lorsque le bien est achevé et que l’acheteur s’installe que le remboursement du crédit en lui-même (et des intérêts classiques afférents) commence véritablement.

Les intérêts intercalaires correspondent donc à des frais supplémentaires, le prix à payer pour la souplesse du financement d’un bien en VEFA. En effet, ce système permet à l’emprunteur de ne pas avoir à payer la totalité de l’emprunt et des intérêts, tant qu’il ne jouit pas de l’usage du logement.

Vente d’un bien en VEFA : un déblocage des fonds progressifs

Quand une vente en VEFA est conclue, le constructeur envoie régulièrement des appels de fonds à l’acquéreur du bien, l’assignant au versement de l’argent dû. Cette demande est transmise à la banque qui se charge de débloquer les sommes correspondantes et qui prélève à ce moment-là ces fameux intérêts intercalaires.

Dans le cadre d’un achat immobilier sur plan, le prêt immobilier est fractionné et libéré de manière graduelle correspondant à l’achèvement des tranches successives des travaux.

Voici un échéancier type du versement des fonds auprès du constructeur :

• 5 % du montant total au moment de la signature du contrat de réservation
• 30 % au moment de l’achèvement des fondations
• 35 % du prix total du bien au moment de la pose de la toiture et de la mise hors d’eau du bâti
• 25 % lorsque les travaux sont terminés
• Les 5 % restant au moment de la livraison du bien

Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

De quelle manière est fixé le montant des intérêts intercalaires ? La méthode de calcul s’avère relativement complexe.

Trois éléments sont pris en compte pour obtenir le montant de ces intérêts :

• Le montant total du prêt
• Le taux d’intérêt négocié pour le crédit immobilier
• La durée s’écoulant entre deux versements de la banque au constructeur

Formule de calcul des intérêts intercalaires :

Mensualité = Montant débloqué X taux du crédit/12

La ponction de ces intérêts intercalaires s’arrête une fois la totalité des fonds débloqués. Vous l’aurez compris : plus la durée du chantier est courte, moins vous paierez d’intérêts intercalaires, d’où l’importance de choisir un constructeur fiable, respectant la date de livraison prévue.

Fonctionnement des intérêts intercalaires

En soi, les intérêts intercalaires constituent des frais supplémentaires dans le cadre d’un achat immobilier, puisque leur règlement n’est pas déduit du capital restant dû par l’emprunteur. Ces intérêts ne contribuent pas à l’amortissement du prêt. 

Toutefois, ils ont une véritable utilité pour l’acquéreur potentiel, puisqu’ils lui permettent de ne pas avoir à payer simultanément l’intégralité des mensualités du prêt souscrit et le loyer du logement qu’il occupe.

Les avantages de ce système

• Éviter une double mensualité : l’acheteur n’a pas à supporter la charge financière cumulée du remboursement de mensualités pleines du prêt immobilier pour l’achat du futur logement et du coût du loyer du logement qu’il occupe. Une souplesse indispensable durant cette période transitoire.
• Ne pas payer pour un logement encore en construction : ces intérêts permettent à l’acheteur de ne pas payer pour un bien qu’il n’habite pas encore et donc d’alléger sa trésorerie.
• Cumul possible de plusieurs prêts immobiliers : ce principe permet de cumuler plusieurs prêts immobiliers sous réserve d’un accord de la banque.

Les inconvénients pour l’emprunteur

• Un montant proportionnel à la durée des travaux : si les travaux prennent du retard pour diverses raisons (intempéries…) ou que le chantier est bloqué, les intérêts intercalaires vont s’accumuler.
• Un surcoût au crédit : ces intérêts intercalaires ne sont pas soustraits du montant total du crédit souscrit, mais s’y ajoutent.

Succédant à la RT 2012, la RT 2020 est la nouvelle réglementation thermique applicable pour les bâtiments neufs dès la fin de l’année. Quelles différences avec l’ancien texte ? Explications.

Remplaçant la RT 2012, la RT 2020 – aussi appelée RE 2020 – est la nouvelle réglementation thermique. Entrant en application dès la fin de l’année, cette nouvelle norme introduit le concept du « bâtiment à énergie positive ». Il s’agit d’une construction produisant plus d’énergie qu’elle n’en dépense. Visant à réduire encore la consommation énergétique des bâtiments, cette nouvelle norme énergie sera obligatoire sur tous les logements neufs.

Du logement passif au logement positif

Instaurée suite au Grenelle de l’environnement, la RT 2012 imposait un ensemble de normes thermiques à respecter dans la construction de bâtiments neufs. Appliqué par les professionnels du BTP, cet ensemble de normes vise principalement à améliorer la performance thermique d’un bâtiment par une isolation plus efficace.

La RT 2020 ne se limite plus à l’aspect thermique, mais introduit l’idée de production d’énergie et d’impact environnemental à l’échelle d’un bâtiment. La RT 2020 intègre donc un volet bas carbone en prenant en compte le cycle de vie des matériaux de construction et d’isolation. Le but ? Inciter les constructeurs à privilégier des matériaux plus écologiques comme le bois, le chanvre ou la ouate de cellulose.

L’ambition de la RT 2020 ? Passer du bâtiment basse consommation (BBC) mis en avant par la RT 2012 au bâtiment à énergie positive (BEPOS) pour l’immobilier neuf. Si la maison passive consomme en moyenne quatre fois moins d’énergie que la maison traditionnelle, la construction neuve version RT 2020 doit générer plus d’énergie qu’elle n’en consomme au quotidien. Comment ? En prévoyant l’installation d’équipements produisant de l’énergie comme une centrale photovoltaïque ou un poêle à bois. S’appuyant sur les exigences du label Effinergie +, les « BEPOS » de demain rendent possible une diminution des besoins énergétiques du bâti de 20 % par rapport aux constructions labellisées RT 2012.

Consommation : des seuils maximums plus restrictifs et élargis

Tout comme la RT 2012, la réglementation thermique 2020 fixe des limites de dépenses énergétiques pour les bâtiments neufs. Chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, production d’eau chaude sanitaire, sont des aspects pris en compte par la RT 2020. À ces postes de consommation énergétique viennent s’ajouter l’utilisation des appareils ménagers et électroménagers et le bilan carbone de la construction elle-même.

Les normes établies par la RT 2020 sont les suivantes :

• Une consommation de chauffage n’excédant pas 12 kWh/m² par an
• Une consommation d’énergie primaire inférieure à 100 kWh/m²
• Une production d’énergie renouvelable couvrant les besoins énergétiques du logement

Le bien-être des habitants pris en compte

Autre nouveauté de la RT 2020 : l’ajout d’éléments relatifs au bien-être des habitants, comme la qualité de l’air intérieur ou le niveau d’isolation phonique. Ces points seront attentivement étudiés pour être améliorés. Plus qu’une simple réglementation, la RT 2020 tend à changer le rapport de l’occupant à son logement. Devenant véritablement acteur de sa consommation d’énergie, celui-ci a la possibilité de mieux la maîtriser et même de produire l’énergie nécessaire au fonctionnement de son logement.

RT 2020 : applicable dès fin 2020 sur les constructions neuves

La construction d’un logement passif implique un surcoût de 10 % au départ, largement compensé par les économies d’énergie réalisées sur le long terme. Les bâtiments conformes à la RT 2020 permettront aux habitants de réduire drastiquement leur facture énergétique. Cette performance énergétique constitue l’un des avantages du neuf. Acheter un logement neuf, c’est l’assurance d’acquérir une maison ou un appartement moins énergivore et plus respectueux de l’environnement.

Depuis que la Loi Pinel et le Prêt à taux zéro ont été mis en place, il a souvent été question d’y mettre un terme. Or, ces deux dispositifs font l’objet d’une prolongation en 2021.

Depuis que la Loi Pinel et le Prêt à taux zéro ont été mis en place, il a souvent été question d’y mettre un terme. Or, cette année encore, les deux dispositifs font l’objet d’une prolongation. 

Crise sanitaire oblige, le plan de relance du Gouvernement ne pouvait se passer de telles aubaines pour redémarrer le marché de l’immobilier après le confinement. Faisons un point sur les principes de ces dispositifs et les conditions d’éligibilité.

Financer votre achat grâce au Prêt à taux zéro

• Principe

Le Prêt à taux zéro a été créé en 1995 afin de stimuler la construction de logements neufs dans les zones dites tendues, c’est-à-dire là où la demande est plus forte que l’offre. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un crédit immobilier sans aucun intérêt à rembourser. Un réel avantage pour les emprunteurs qui devront cependant cumuler ce prêt à un autre. En effet, le PTZ ne finance que jusqu’à 40 % de la valeur du bien.

• Conditions

Plusieurs critères rentrent en compte pour l’attribution d’un Prêt à taux zéro. Rappelons que le PTZ a été mis en place avec deux objectifs principaux : stimuler la production de logements neufs et favoriser l’accession à la propriété au plus grand nombre de Français.

Il vous faudra donc être considéré comme primo-accédant pour y avoir droit. C’est-à-dire, ne jamais avoir été propriétaire de votre logement, ou tout du moins, ne pas l’avoir été ces deux dernières années.

Il y a également des conditions de revenus et un niveau de ressources à ne pas dépasser pour être éligible au PTZ. Ensuite, vous devez impérativement habiter le bien acheté ; ça ne peut donc pas être une résidence secondaire, mais bel et bien votre résidence principale.

Enfin, sont aussi pris en compte : la zone géographique dans laquelle vous achetez et le type de bien que vous souhaitez acquérir (neuf ou ancien). Par conséquent, le montant auquel vous pourrez prétendre dépendra donc du zonage (de A pour le plus tendu, à C pour le moins tendu).

• Prolongation

Pour 2021, il avait été question de restreindre le PTZ à certaines zones les plus tendues, mais aux vues de l’année 2020 que nous venons de passer, cette idée a finalement été abandonnée. Le Prêt à taux zéro joue donc encore les prolongations. Alors, n’attendez pas qu’il s’arrête pour devenir propriétaire !

Défiscaliser avec la Loi Pinel

• Principe

Si au contraire vous souhaitez acheter un logement non pas pour y habiter, mais pour investir dans l’immobilier, la Loi Pinel est doublement intéressante pour vous. Non seulement vous pourrez compléter vos revenus chaque mois grâce à la mise en location du logement, mais ce dispositif vous permet de défiscaliser. Comment ça marche ? Quelles sont les conditions d’éligibilité ? On vous explique tout.

• Conditions

Mise en place en 2014, la Loi Pinel a été créée afin de favoriser le développement de constructions neuves dans les zones les plus tendues. Il vous faudra donc réaliser votre achat dans l’immobilier neuf afin de prétendre à une défiscalisation. En fonction de la durée de mise en location du logement (6, 9 ou 12 ans), vous pourrez prétendre à une réduction d’impôts équivalente à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien.

• Prolongation

La prolongation de la Loi Pinel est certes prévue jusqu’en décembre 2021. Notez toutefois que dès le 1er janvier 2021, elle ne concernera plus que les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Vente d’un bien neuf : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Vous allez faire l’acquisition d’un bien sur plan en VEFA ou vous souhaitez vendre votre logement neuf. Si la liste des diagnostics immobiliers requis et obligatoires est bien moins longue que pour un logement ancien, il faut cependant respecter certaines règles. Petit résumé des diagnostics obligatoires pour un bien en VEFA et pour un bien neuf achevé.

Quels diagnostics obligatoires pour un bien en VEFA ?

Dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, le dossier de diagnostics techniques (DDT) n’est pas aussi fourni que pour un logement ancien. Cependant, le promoteur est tenu d’en fournir un. Que regroupe ce dossier ? Il doit contenir un diagnostic de performance énergétique (DPE), à fournir au plus tard à la date de livraison de l’ouvrage, ainsi que d’un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ce dernier a récemment été remplacé par l’état des servitudes risques et d’informations sur les sols (ESRIS)

Quid des diagnostics pour vendre un logement neuf achevé ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement neuf, que vous souhaitez vendre, vous devrez également joindre un dossier de diagnostics techniques de l’immeuble au compromis et à l’acte de vente. Sachez qu’un logement neuf est garanti pendant 10 par l’assurance du constructeur et la garantie décennale. L’acte de vente définitif doit obligatoirement contenir le dossier de diagnostics techniques comportant :

• le diagnostic de performance énergétique
• l’état des risques naturels et technologiques
• le diagnostic termites pour les immeubles situés dans une zone à risque
• le diagnostic loi Carrez
• l’information sur le risque de présence de mérules dans les zones concernées, répertoriées par l’article L133-8 du code de la construction et de l’habitation

Vous voilà prêt à devenir propriétaire de votre logement neuf. Que vous comptiez acheter en VEFA ou que vous ayez décidé de faire construire, il se peut que vous soyez un peu perdu(e) au milieu de toutes les assurances et garanties… Wayne Home Investments fait le point.

Un logement neuf est assuré dès le début de sa construction

Que vous fassiez construire ou que vous investissiez dans un logement en VEFA (« Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ») vous allez devoir souscrire au moins à l’assurance dommage-ouvrage, obligatoire légalement lorsque l’on achète un bien neuf. Aussi, si d’autres restent facultatives, il ne faut cependant pas négliger leur utilité. Voici les assurances auxquelles vous devez et/ou pouvez souscrire selon votre situation :

Avant le début de la construction

L’assurance dommage-ouvrage : obligatoire, cette assurance est valable pour 10 ans et vous mettra à l’abri de tous les problèmes en cas de vice de construction relatif au bâtiment (de la fissure jusqu’à l’effondrement d’un mur). L’assurance prendra alors en charge le remplacement et la réparation de tous les dégâts de cet ordre.

Lorsque le gros-œuvre est terminé

L’assurance habitation : lorsque le gros-œuvre touche à sa fin, c’est le moment de souscrire une assurance habitation. Celle-ci vous met à l’abri des dommages potentiellement causés par les dégâts des eaux, incendies, ou encore bris de glace. L’assurance habitation, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, est obligatoire pour tous les locataires, et vivement conseillée pour les propriétaires.

À la livraison du logement

Garantie de parfait achèvement : cette garantie facultative mais néanmoins très pratique vous permet pendant une année pleine, de signaler au constructeur les différents vices cachés que vous pourriez constater après livraison.

Et si j’achète une maison neuve que je n’ai pas fait construire ?

Sachez que même si vous n’êtes pas maître-d’œuvre, vous bénéficiez de la garantie décennale du constructeur, que vous pouvez faire jouer si dans les 10 ans post-construction vous repérez d’éventuels vices ou malfaçons dans votre logement neuf. Cependant, n’oubliez pas que pour tout achat de biens immobiliers, si vous avez fait un investissement locatif, votre locataire doit obligatoirement souscrire à une assurance habitation, sans quoi il ne pourra pas habiter dans votre appartement ou votre maison. En tant que propriétaire occupant, vous n’avez pas d’obligation légale d’en souscrire une, mais c’est vivement conseillé, notamment pour protéger vos meubles et objets de valeur.

J’ai déjà une assurance multirisque habitation, est-ce que cela suffit ?

Comme dit plus haut, l’assurance multirisque habitation est obligatoire pour un locataire et facultative pour un propriétaire… mais vivement conseillée pour ce dernier ! S’il s’agit d’un second achat et que vous avez déjà un bien immobilier, sachez qu’une assurance multirisque ne couvre qu’une seule adresse. Vous devrez alors souscrire une nouvelle assurance pour votre second logement, ou une extension de garantie avec votre assureur actuel.

Une fois votre future résidence trouvée, il va falloir financer son acquisition et c’est là qu’intervient l’avantage de votre statut de frontalier, qui vous permettra de contracter un prêt en devises et de limiter ainsi les risques liés au change.

L’AVANTAGE DU PRÊT EN DEVISES

En contractant un prêt en EUR alors que vous percevez un salaire en CHF, vous subissez le risque que le montant en CHF nécessaire pour payer vos échéances augmente en cas de hausse du taux de change, diminuant ainsi votre pouvoir d’achat et cela sans aucun moyen de le prévoir à l’avance.

Avec un prêt en devises, en l’occurrence en CHF, vous bénéficiez d’un cadre privilégié :

LES PLUS

• Sans coûts supplémentaires, tous nos prêts habitat ( via nous partenaires bancaires) peuvent être assortis d’une garantie qui couvre le risque de change entre le moment de l’accord de votre prêt et la date du versement des fonds en EUR.

• Automatisez le rapatriement de vos échéances en CHF avec le prélèvement transfrontalier sur Suisse.

• Des solutions d’assurance afin de garantir le remboursement de vos échéances en cas de maladie ou d’accident.

Notre offre et conseil pour les futures frontaliers, est basé sur la modalité de crédit:

PRÊT À TAUX FIXE

Pas de surprise, le taux est garanti sur toute la durée du crédit, quelle que soit l’évolution du taux CHF. La durée maximale est de 25 ans.

Notre formule proposée, consiste à vous accompagner dans toutes les démarches, dés que vous effectuées la première visite, jusqu’à la remise des clés, toute en passant par le financement, decharches aupres de votre caisse de pension ( si vous retirées votre LPP), le choix des matériaux, etc…