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Achat sur plan : quelles garanties en cas de malfaçon ?

Achat/vente sur plan : un acte réglementé

L’achat sur plan ou vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est strictement réglementé. L’achat sur plan est ainsi clairement défini par le Code civil. Il s’agit d’un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux » (article 1601-3).

 

Concrètement, cela signifie que l’on achète un logement avant sa construction. Le paiement s’effectue au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. Les pourcentages maximaux du montant de l’achat dus à chaque étape de la construction sont fixés par la loi :

  • 35% du prix de vente lors de la pose des fondations
  • 70% à la mise « hors d’eau » (lors de la pose de la toiture)
  • 95% du prix à la fin des travaux
  • Solde de 5% à la livraison.

Lorsque l’on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages maximaux diffèrent :

  • 20% du prix de vente à l’achèvement des fondations
  • 45% à la mise « hors d’eau »
  • 85% à l’achèvement de la maison
  • Solde de 15% à la livraison.

Achat sur plan : l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d’achat du logement, est souscrite par le vendeur pour le compte de l’acquéreur. Obligatoire lorsque l’on fait appel à un promoteur immobilier, elle couvre, dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale.

L’assurance dommages-ouvrage permet à l’acquéreur de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c’est l’assureur qui prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne ensuite vers l’entrepreneur défaillant pour qu’il règle le montant de la facture. Dans le cas d’un achat sur plan, l’assurance évite ainsi aux propriétaires les faux-fuyants ou les retards de travaux pour cause d’expertise des entrepreneurs auteurs de malfaçons.

Problèmes à la réception du logement : que faire?

Lors d’un achat sur plan, il y a toujours l’appréhension de malfaçons à la livraison. Rassurez-vous des garanties existent.

Des défauts de peinture, une fenêtre qui ne s’ouvre pas, une douche à la place d’une baignoire … Dès qu’une malfaçon, un vice apparent ou une non-conformité entre le contrat signé et ce qui a été reçu apparaît, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien. Car en signant le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie d’un certain nombre de garanties.

La garantie de parfait achèvement oblige pendant un an l’entrepreneur et le constructeur à réparer tous types de désordres (fuite de radiateur, travaux de peinture, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.)

La garantie biennale : l’entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer tous les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement. Par éléments d’équipement, on entend tout ce qui peut être détaché, remplacé ou enlevé du bâtiment (fenêtres, volets, baignoire, cuisine équipée, etc.)

La garantie décennale couvre pendant dix ans les défaillances du gros oeuvre (maçonnerie, charpente, couverture) et oblige l’entrepreneur et le constructeur à réparer ce qui peut compromettre la solidité du bâtiment.

La garantie d’isolation phonique est due au premier occupant du logement vendu. L’habitation doit répondre à des normes acoustiques définies par la loi (Code de la construction et de l’habitation article L111-11). Si le logement ne possède pas une isolation phonique suffisante (isolation qu’il faudra préalablement faire mesurer par un expert si on la juge insuffisante), l’entrepreneur et le constructeur se doivent d’y remédier dans l’année qui suit la prise de possession du logement.

Si les réparations ne sont pas effectuées, le juge de grande instance doit être saisi avant l’expiration du délai lié à chaque garantie (un, deux ou dix ans).

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Avant leur baisse annoncée, l’essentiel sur les frais de notaire

Dans le neuf, les frais de notaire se révèlent moins élevés que dans l’ancien. Alors qu’une baisse de leur montant est prévue pour le 1er janvier 2021, revenons sur leur composition.

Frais de notaire, quelle différence entre le neuf et l’ancien ?

La vente d’un bien immobilier, rappelons-le, doit obligatoirement intervenir devant notaire afin d’être authentifiée. Au prix de vente s’ajoutent alors des frais notariés pour l’acquéreur. Or, ces frais ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit d’un logement acheté dans le neuf ou sur le marché de l’ancien. La différence est d’ailleurs notable. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent entre 7 % et 8 % du montant total de la vente, alors que dans le neuf ils se situent entre 2 % et 3 %.

Quelle est la part des taxes ?

L’expression « frais de notaire », bien que communément admise, n’en est pas moins impropre. En effet, 80 % de ces « frais » équivalent à des taxes redevables au Trésor public et aux collectivités territoriales (département et commune) où le bien est implanté. Le notaire, en tant qu’officier public, ne fait que les percevoir au nom de l’État et des collectivités.
Ses émoluments, autrement dit ses honoraires, sont, quant à eux, compris dans les 20 % restants. Compte tenu de ces proportions, certains préfèrent donc parler de « frais d’acquisition » plutôt que de « frais de notaire ».

De quelles taxes s’agit-il ?

Les taxes en question sont appelées droits de mutation, ou droits d’enregistrement. Perçus dès qu’un bien change de propriétaire, ces droits recouvrent une taxe départementale (susceptible de varier, mais généralement de 4,50 % du prix d’achat), une taxe communale (1,20 %) et des frais d’assiette et de recouvrement perçus au profit de l’État (2,37 % du montant du droit départemental). Le taux global maximal d’imposition atteint ainsi 5,81 % du prix d’achat, auquel vient s’ajouter une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
Dans le cas d’un logement neuf ou acheté sur plan, seules une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,71 % et la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 % sont applicables.

Quelle est la part des émoluments du notaire ?

En matière de vente immobilière, comme c’est le cas pour ses autres prestations principales, les émoluments du notaire – ses tarifs – sont définis par voie réglementaire. Ils sont proportionnels au prix de vente du bien immobilier. À l’arrivée, leur montant équivaut à 10 % des frais de notaire.
Les 10 % restants correspondent aux débours, c’est-à-dire aux sommes acquittées par le notaire pour le compte du client. À savoir, la rémunération d’intervenants, le coût des différents documents (demandes d’états-civils, par exemple), ou encore les frais exceptionnels engagés à la demande du client.

  À SAVOIR   Les changements prévus pour 2021
La baisse des frais de notaire prévue pour le 1er janvier 2021, par un arrêté du 28 février 2020, ne concernera pas les droits de mutation, mais seulement la rémunération du notaire. La baisse sera en moyenne de 1,9 % sur les honoraires. L’arrêté prévoit également la possibilité pour les notaires d’accorder des remises allant jusqu’à 20 % (contre 10 % actuellement) pour les ventes de plus de 100 000 € (contre 150 000 €).
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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt sur le patrimoine immobilier des particuliers, et remplace l’ISF depuis 2018. Il est dû par les contribuables dont le patrimoine immobilier excède le seuil de à 1 300 000 €.

 

Quelles sont les personnes imposables à l’IFI ?

  • Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France sont, en principe, assujetties à l’IFI à raison de tous leurs biens immobiliers (qu’ils soient situés en France ou à l’étranger).
  • Les personnes physiques fiscalement domiciliées à l’étranger sont assujetties à l’IFI à raison de leurs seuls biens situés en France.
  • Les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l’étranger les 5 dernières années ne sont, pendant les 5 années qui suivent leur retour, imposables à l’IFI que sur leurs biens situés en France.

Comment calculer son IFI ?

L’imposition se calcule par foyer fiscal.

Une personne vivant seule (célibat, veuvage, divorce, séparation) constitue, en elle-même, un foyer fiscal à part entière.

Les couples mariés forment un même foyer fiscal et font donc, à ce titre, l’objet d’une imposition commune sur l’ensemble de leurs biens (biens propres et biens communs),  quel que soit leur régime matrimonial . Il existe néanmoins deux exceptions à ce principe :

  1. Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation et qu’ils vivent séparément, chacun des conjoints ne sera redevable de l’IFI que sur son patrimoine personnel ;
  2. Lorsque les époux, en instance de séparation de corps ou de divorce, sont autorisés à vivre séparément ;

Font également l’objet d’une imposition commune au titre de l’IFI sur l’ensemble de leur patrimoine (commun ou non) :

  • les personnes vivant en concubinage notoire ;
  • les personnes pacsées.

Attention : les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés, et donc déclarés avec ceux de leurs parents qui ont l’administration légale de leurs biens. Ils peuvent être répartis par moitié entre les deux parents lorsque ces derniers font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI tout en exerçant conjointement l’autorité parentale. En revanche, les biens appartenant en propre aux enfants majeurs n’entrent pas dans le patrimoine imposable de leurs parents et ce, même si les enfants ont demandé leur rattachement au foyer fiscal de leurs parents en matière d’impôt sur le revenu.


Quel sont les biens imposables à l’IFI ?

Sous réserve d’exonérations, les biens imposables à l’IFI sont les biens, droits et valeurs appartenant au foyer fiscal au 1er janvier, et notamment :

  • Les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.), et non bâtis (terrains, terres agricoles, etc.). A noter que la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur.
  • Les placements liés à l’immobilier : SCPI, OPCI
  • La fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

Les patrimoines immobilier dont la valeur nette au 1er janvier est inférieure à 1 300 000 € ne sont donc pas soumis à l’IFI.


Quels sont les biens exonérés d’IFI ?

Sont notamment exonérés :

  • les biens immobiliers professionnels, c’est-à-dire les biens nécessaires à l’exercice de la profession constituant l’activité principale du contribuable et de son conjoint, partenaire pacsé, concubin, et des enfants mineurs : fonds de commerce, terres agricoles, cabinet médical, etc.). La location meublée professionnelle ouvre droit à l’exonération.
  • à concurrence des 3/4 de leur valeur, les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers (en revanche, les parts de sociétés d’épargne forestière n’ouvrent pas droit à exonération).

IFI : quel est le passif déductible ?

Il s’agit des dettes immobilières à la charge du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition notamment :

  • des emprunts immobiliers en cours (à hauteur du capital restant dû) ;
  • des dettes liées au paiement de travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • des impôts non encore payés à raison des propriétés immobilères comme la taxe foncière. La taxe d’habitation n’est pas déductible.

 

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L’Assemblée Générale de copropriété

Qu’est-ce qu’une Assemblée Générale de copropriété ?

L’Assemblée Générale des copropriétaires, ou AG, rassemble tous les propriétaires de l’immeuble, qu’ils soient bailleurs ou occupants. Cette réunion, qui a lieu obligatoirement une fois par an, permet de prendre toutes les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

 

Pour certaines situations exceptionnelles (par exemple, des travaux non prévus), une Assemblée Générale extraordinaire pourra être organisée.

Bon à savoir

Même si vous n’êtes pas obligé d’y aller, nous vous conseillons de participer à votre AG de copropriété. C’est là que se prennent les décisions d’investissements et de travaux qui impacteront vos charges

Qu’est-ce qu’une Assemblée Générale de copropriété ?

L’Assemblée Générale des copropriétaires, ou AG, rassemble tous les propriétaires de l’immeuble, qu’ils soient bailleurs ou occupants. Cette réunion, qui a lieu obligatoirement une fois par an, permet de prendre toutes les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

 

Pour certaines situations exceptionnelles (par exemple, des travaux non prévus), une Assemblée Générale extraordinaire pourra être organisée.

Bon à savoir

Même si vous n’êtes pas obligé d’y aller, nous vous conseillons de participer à votre AG de copropriété. C’est là que se prennent les décisions d’investissements et de travaux qui impacteront vos charges

Qui organise l’Assemblée Générale ?

C’est le syndic qui organise l’AG. Il peut le faire de sa propre initiative, à la demande du conseil syndical ou à celle d’un ou plusieurs copropriétaires, s’ils détiennent au moins un quart des voix.

 

Le délai de convocation à respecter est d’au moins 21 jours avant la date prévue. Seule une urgence caractérisée pourrait permettre au syndic de ne pas vous notifier en avance.

 

L’envoi de la convocation de l’AG peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique. La remise en main propre est également autorisée.

 

Ce courrier mentionne :

  • La date et l’heure de la réunion ;
  • Le lieu de l’AG (elle doit obligatoirement se dérouler dans la commune où est situé l’immeuble, sauf mention sur le règlement de copropriété) ;
  • L’ordre du jour : celui-ci doit détailler les questions qui seront soumises au vote. Sachez que vous pouvez demander au syndic d’inscrire vos questions à l’ordre du jour. Veillez simplement à anticiper cette demande pour qu’elle soit prise en compte.
  • Un pouvoir en blanc : pour vous permettre de vous faire représenter.

Si besoin, certains documents complémentaires seront envoyés (contrat, devis, bilan comptable, etc.).

Bon à savoir

Vous ne pouvez/voulez pas vous déplacer ? Un mandataire peut prendre le relais et voter à votre place. Il peut s’agir d’un autre copropriétaire ou d’un tiers, comme l’agence qui gère votre bien. Pour éviter tout litige, privilégiez un mandat écrit, même si cela n’est pas obligatoire.

Qu’est-ce qu’une Assemblée Générale de copropriété ?

L’Assemblée Générale des copropriétaires, ou AG, rassemble tous les propriétaires de l’immeuble, qu’ils soient bailleurs ou occupants. Cette réunion, qui a lieu obligatoirement une fois par an, permet de prendre toutes les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

 

Pour certaines situations exceptionnelles (par exemple, des travaux non prévus), une Assemblée Générale extraordinaire pourra être organisée.

Bon à savoir

Même si vous n’êtes pas obligé d’y aller, nous vous conseillons de participer à votre AG de copropriété. C’est là que se prennent les décisions d’investissements et de travaux qui impacteront vos charges

Qui organise l’Assemblée Générale ?

C’est le syndic qui organise l’AG. Il peut le faire de sa propre initiative, à la demande du conseil syndical ou à celle d’un ou plusieurs copropriétaires, s’ils détiennent au moins un quart des voix.

 

Le délai de convocation à respecter est d’au moins 21 jours avant la date prévue. Seule une urgence caractérisée pourrait permettre au syndic de ne pas vous notifier en avance.

 

L’envoi de la convocation de l’AG peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique. La remise en main propre est également autorisée.

 

Ce courrier mentionne :

  • La date et l’heure de la réunion ;
  • Le lieu de l’AG (elle doit obligatoirement se dérouler dans la commune où est situé l’immeuble, sauf mention sur le règlement de copropriété) ;
  • L’ordre du jour : celui-ci doit détailler les questions qui seront soumises au vote. Sachez que vous pouvez demander au syndic d’inscrire vos questions à l’ordre du jour. Veillez simplement à anticiper cette demande pour qu’elle soit prise en compte.
  • Un pouvoir en blanc : pour vous permettre de vous faire représenter.

Si besoin, certains documents complémentaires seront envoyés (contrat, devis, bilan comptable, etc.).

Bon à savoir

Vous ne pouvez/voulez pas vous déplacer ? Un mandataire peut prendre le relais et voter à votre place. Il peut s’agir d’un autre copropriétaire ou d’un tiers, comme l’agence qui gère votre bien. Pour éviter tout litige, privilégiez un mandat écrit, même si cela n’est pas obligatoire.

La première Assemblée Générale dans le neuf : à quoi sert-elle ?

Lors de l’achèvement de la construction d’un immeuble, un syndic provisoire est généralement nommé par le règlement de copropriété. Il doit obligatoirement organiser une première AG dans les 12 premiers mois après la mise en copropriété.

 

Lors de cette AG, vous aurez le choix entre confirmer les fonctions du syndic ou en élire un nouveau.

Comment se déroule une Assemblée Générale ?

En début de séance, le syndic établit une feuille de présence, qui doit être signée par les copropriétaires présents et représentés. Elle permet de recenser les participants et de déterminer le nombre de voix des votants (exprimé en tantièmes de copropriété).

 

Puis, vous désignez le président de l’AG, avec l’ensemble des copropriétaires. Il peut s’agir d’un copropriétaire ou d’un mandataire. Le rôle du président de l’AG consiste à animer les débats, gérer les formalités liées aux votes et s’assurer du suivi de l’ordre du jour.

 

Lors du dépouillement, il peut se faire aider d’un scrutateur. Une fois le vote clos, le président indique à l’assemblée si la résolution est adoptée ou non. Notez que toutes les décisions ne requièrent pas le même type de majorité en fonction de leur importance. Voici quelques exemples pour mieux comprendre :

  • L’adoption du budget prévisionnel, l’approbation annuelle des comptes ou encore le remplacement d’un équipement vétuste par un autre du même type sont votés à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ;
  • La majorité absolue est requise lors de la désignation ou révocation du syndic de copro, de l’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble (digicode) ou de travaux d’économie d’énergie. On parle de majorité absolue pour la majorité des voix de tous les copropriétaires, même les absents non-représentés ;
  • La double majorité est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété ou dispenser la copropriété de conseil syndical. Deux-tiers de l’ensemble des voix des copropriétaires permettent d’atteindre cette double majorité ;
  • L’unanimité des copropriétaires est indispensable pour supprimer un équipement collectif (ascenseur), modifier la répartition des charges (dans certaines conditions) ou souscrire un emprunt bancaire au nom du syndicat.

La plupart du temps, le syndic s’occupe de la rédaction du procès-verbal de l’AG de copropriété. Ce document est un compte-rendu des décisions adoptées. Le syndic doit envoyer le PV dans un délai de 2 mois suivant la date de la réunion.

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Les garanties de la VEFA

Les garanties de la VEFA

La VEFA présente l’avantage d’apporter des garanties à l’acquéreur, d’ordre financier et technique :

1. La garantie d’achèvement de l’immeuble

La garantie d’achèvement de l’immeuble a pour objet d’assurer à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du promoteur, par le versement des sommes nécessaires à cet achèvement. Elle peut être fournie par un organisme bancaire, de caution ou d’assurance.

2. La garantie phonique

Le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les exigences réglementaires en matière d’isolation phonique. Le promoteur est garant de cette obligation pendant un an à compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur. Lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale du promoteur.

3. La garantie des vices apparents

Le promoteur est également tenu de la garantie des vices de construction apparents comme tout vendeur. Toutefois, en VEFA, l’acquéreur ne pouvant voir le bien qu’il acquiert lors de la vente, cette garantie court pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’entrée dans les lieux de l’acquéreur. Les vices apparents ne doivent pas être confondus avec les défauts de conformités apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur. Ils doivent être dénoncés dans les mêmes délais que les vices apparents (un an à compter de la prise de possession des lieux).

4. La garantie de parfait achèvement

Juridiquement, la garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux envers le promoteur, pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Toutefois, pour faciliter la réparation des désordres pouvant survenir dans cette période, le promoteur est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur. Il est donc généralement prévu que ces désordres lui soient signalés afin que le promoteur puisse rappeler l’entreprise concernée et ainsi remédier au plus vite à ces désordres.

5. La garantie biennale

Le promoteur est tenu du bon fonctionnement des éléments d’équipement du bien vendu. Cette garantie court pendant un délai de deux ans à compter de la réception.

6. La garantie décennale

Le promoteur est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement, susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble. L’assurance dommages-ouvrages (DO), à laquelle le promoteur est tenu de souscrire et dont il transfère le bénéfice à l’acquéreur, préfinance les travaux de réparation de ces désordres. Les désordres, qui ne répondent pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble.

 

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Le coût réel de la location de votre logement

Pour constituer leur patrimoine immobilier ou simplement pour mieux maîtriser leurs dépenses, 8 % des résidents Genevois/vaudois ont décidé de ne plus être locataires. Être locataire a aussi un prix qu’il faut appréhender dans sa globalité.

Être locataire, c’est payer un loyer mensuel qui va augmenter au fil des années. Si votre propriétaire n’en a pas l’obligation, il peut parfaitement appliquer une hausse chaque année ( selon contrat de location en vigueur) à la date anniversaire de la signature du bail.

Si cette augmentation basée sur l’indice de référence des loyers ne semble pas très importante, cumulée au fil des années, elle représente une véritable différence avec le loyer initial.

Lorsque vous décidez de devenir propriétaire, en optant pour un crédit immobilier à taux fixe, votre mensualité ne change pas, que vous empruntiez durant 10, 15, 20 ou 25 ans. C’est l’assurance de mieux maîtriser votre budget et d’éviter ces augmentations annuelles.

D’autre part, on imagine souvent qu’un loyer est moins cher qu’une mensualité de crédit, or, avec les taux extrêmement bas dont nous jouissons depuis quelques années, la situation n’est plus la même.

Selon Seloger, le prix moyen du mètre carré en France est de 14 €. Pour un ménage vivant dans 70 m², cela coûte mensuellement 980 €. Annuellement, cela représente une dépense de 11 760 €. En 20 ans, la durée moyenne d’un crédit en France, cela représente un coût de 235 200 €.

En suisse, notamment a Genève/Vaud, le prix au mettre carré est de 342 €. Pour un ménage vivant dans 70 m², cela coute mensuellement 2000 CHF. Annuellement, cela représente une dépense de 22.000 CHF. En 20 ans, la durée moyenne d’un crédit en France pour un bien immobilier identique serai de 350.000 €.

 

Les dépenses énergétiques amputent le budget mensuel

Être locataire d’un logement, c’est n’avoir aucune prise sur ses caractéristiques et ses équipements. Beaucoup de locations sont des passoires énergétiques, cela coûte une fortune aux locataires qui, parfois, choisissent même de couper le chauffage tant la facture est élevée.

En achetant un logement aux dernières normes, appartement ou maison, les dépenses énergétiques sont bien plus faibles, il est possible de diviser par 2 ou 3 votre facture de chauffage, c’est loin d’être un détail pour de nombreux ménages.

Le stationnement : une dépense importante

Les locataires partant du principe qu’ils préfèrent payer un loyer ou qu’ils pensent ne pas pouvoir rembourser un crédit immobilier, ne songent pas nécessairement non plus à acheter une place de parking. De ce fait, lorsqu’ils vivent en ville, ils sont parfois amenés à louer aussi un emplacement pour stationner. 

Or, comme c’est le cas pour le loyer, si l’on réalise un calcul à long terme, le coût du stationnement sera bien plus élevé à la location qu’à l’achat.

Les déménagements coûtent cher

Enfin, devenir propriétaire, c’est avoir la liberté de rester tant que l’on souhaite dans notre logement. En étant locataire d’un appartement ou d’une maison, nous maîtrisons moins notre destin. Le propriétaire peut rompre le bail dans certains cas bien précis ou choisir de ne pas le renouveler.

Cela multiplie les risques d’être contraint de déménager, or, le déménagement a un coût. Tandis qu’un locataire reste en moyenne 6 ans dans un logement, un propriétaire y reste 15 ans.

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Les économies générées par l’immobilier neuf

Si son prix au mètre carré est a priori plus élevé que dans l’ancien d’environ 20 %, l’immobilier neuf génère plusieurs économies grâce à des dispositifs avantageux et des normes de construction vertueuses.

Si son prix au mètre carré est a priori plus élevé que dans l’ancien d’environ 20 %, l’immobilier neuf génère plusieurs économies grâce à des dispositifs avantageux et des normes de construction vertueuses. Acheter dans l’immobilier neuf plutôt que dans l’ancien n’est pas un luxe inaccessible ! Les avantages de l’immobilier neuf s’avèrent même payants sur la durée…

Le PTZ+ : un prêt immobilier accessible aux acheteurs dans le neuf

Le PTZ+ est un prêt à taux zéro réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire à tous ceux qui acquièrent leur première résidence principale. Il peut notamment être accordé pour la construction d’un logement neuf. Pour être éligible au PTZ+, il faut répondre à certaines conditions de ressources selon la configuration du foyer (célibataire, couple, nombre d’enfants) et la zone géographique. Le plafond va ainsi de 1 500 € à 3 000 € mensuels pour une personne célibataire. Précision importante : le PTZ+ est réservé à l’achat neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) d’un logement qui respecte les normes thermiques (RT 2012 et label BBC). Le dispositif brille par sa simplicité : l’aide est versée dès l’acquisition et son montant peut être facilement déterminé par avance.
Acheter un logement neuf, c’est bénéficier de frais de notaire moins élevés

En comparaison avec l’immobilier ancien, un achat dans l’immobilier neuf peut  permettre de diviser les frais de notaire par deux. Cette différence est due aux droits de mutation, bien plus élevés dans l’immobilier ancien. Pour un appartement neuf, les droits de mutation ne comprennent que la publicité foncière. Dans l’ancien, il faut ajouter notamment la taxe communale et le droit départemental d’enregistrement, qui font grimper la note. Résultat : les frais de notaire représentent 2 à 3 % du montant d’un logement neuf, contre environ 8 % dans l’ancien.
Les logements neufs sont exonérés de taxe foncière

Les logements neufs bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière sur une durée de deux ans, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, qui court dès l’année suivant la fin des travaux de la résidence ou du logement neuf, il faut effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement. Les biens immobiliers affichant de hautes performances énergétiques (label BBC) peuvent prétendre à une exonération de la taxe foncière d’une durée de cinq années supplémentaires, pour atteindre une durée totale de sept ans.
Acheter son appartement neuf avec une TVA à 5.5 % (ou 7 %) au lieu de 20 %

Pour bénéficier d’un taux de TVA réduit, le logement neuf doit être situé dans une zone ANRU, et ne doit pas dépasser un certain prix au mètre carré. Les zones ANRU sont définies par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine. Les accédants à la propriété neuve doivent respecter un seuil de revenus et faire de ce logement leur résidence principale. En outre, l’acheteur doit conserver le bien immobilier pendant 15 ans.
Un logement neuf pour éviter les travaux

Cela peut paraître une évidence, mais il est bon de le rappeler : en optant pour l’achat d’un logement neuf, vous emménagez directement dans la maison ou l’appartement que vous aviez imaginé. Aucun frais supplémentaire, aucun tracas dû au suivi des travaux… Vous n’avez plus qu’à installer vos meubles !
Un logement neuf éco-performant pour des consommations d’énergie réduites

L’achat d’un logement BBC permet de gagner en confort de vie tout en réalisant des économies de chauffage ou d’éclairage. Un bon moyen de concilier écologie et économie ! Par rapport à l’ancien, un appartement situé dans une résidence bénéficiant du label BBC permet de diviser sa facture énergétique par deux. Une économie permanente et un véritable argument à la revente du logement, dans un contexte de hausse constante des prix de l’énergie.

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La signature du contrat de réservation

Vous avez choisi d’investir dans un logement neuf sur plan ? Tout commence par la signature d’un contrat de réservation.

La première étape de l’achat immobilier

Toute Vente en l’Etat de Futur Achèvement (VEFA) débute par la signature d’un contrat préliminaire au contrat de VEFA : le contrat de réservation. Il engage le promoteur à vous réserver le bien immobilier s’il réalise le projet, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie.

 

Le contrat de réservation répond à un double objectif : vous réserver le bien convoité et vous permettre de lancer vos démarches bancaires.

 

Quelles mentions indiquer dans votre contrat de réservation ?

Le contrat que vous allez signer doit obligatoirement contenir les éléments suivants :

  • Une description détaillée du futur logement : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de services, dépendances et dégagements ;
  • Une notice technique précisant la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l’immeuble si copropriété, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation ;
  • Le prix prévisionnel de vente et les modalités de la révision ;
  • Les prêts immobiliers à solliciter ;
  • La date prévisionnelle de signature du contrat de VEFA chez le notaire ;
  • Le délai prévisionnel d’exécution des travaux.

 

Quel dépôt de garantie devez-vous verser ?

Le montant du dépôt de garantie varie selon le délai prévisionnel de signature de la vente:

  • Inférieur ou égal à un an : 5 % maximum du prix prévisionnel de vente ;
  • De 1 à 2 ans : 2 % maximum du prix prévisionnel de vente.
  • Wayne Home Investments, à négocié avec la majorité des promoteurs un dépôt de garantie de 1% pour nous clients !

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai prévu pour la vente est supérieur à 2 ans.

Dans quels cas pouvez-vous vous rétracter ?

Vous recevez par courrier recommandé votre contrat de réservation signé, dans lequel est indiqué le délai de rétractation. À compter du lendemain de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de 7 ou 14 jours pour vous rétracter, et ce sans avoir à vous justifier. Le dépôt de garantie vous est alors restitué dans son intégralité, sans retenue ni pénalité.

La loi prévoit également que votre dépôt de garantie vous sera restitué dans les cas où la vente ne peut pas se réaliser. Par exemple si :

  • Vous n’obtenez pas les prêts immobiliers vous permettant de financer votre acquisition ;
  • Le prix de vente est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
  • Le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de VEFA a subi des modifications importantes par rapport à la description qui en était faite dans le contrat de réservation ;
  • L’un des équipements promis ne doit finalement pas être réalisé ;

En somme, le contrat de réservation est la 1ère étape pour sécuriser votre achat.

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Le rendez-vous découverte

Comment se déroule votre rendez-vous découverte ?

L’objectif de ce premier rendez-vous Wayne Home Investments est de valider votre capacité d’achat et de faire une première sélection des biens qui répondent à vos envies et à votre budget.

Valider votre capacité d’achat dans le neuf.

Grâce aux différentes aides dont il bénéficie, l’immobilier neuf permet d’augmenter votre budget d’achat.

Votre conseiller Wayne home Investments pourra vous donner une estimation de votre capacité de financement en prenant en compte à la fois votre situation personnelle et les particularités de l’immobilier neuf. Les frais de notaire réduits, par exemple, augmentent mécaniquement l’enveloppe disponible pour vote logement de 5 à 6 %. Si vous achetez pour la première fois, des aides comme le PTZ ou la TVA réduite  pourront faire une réelle différence par rapport à l’ancien. Selon les réalisations et les villes, d’autres aides peuvent faciliter votre projet.

Si vous achetez pour investir, votre conseiller vous présentera les différents dispositifs de placement avec leurs modalités et leurs données financières. Loyer, rentabilité, fiscalité… il brosse avec vous un tableau complet, indispensable pour faire le bon choix d’investissement.

Trouver votre logement.

Une fois votre projet et votre budget validés, cap sur le concret ! Votre conseiller vous présente les différentes réalisations qui peuvent vous intéresser et correspondre à votre capacité de financement. Il a accès, en temps réel, à tous les biens disponibles dans toutes les réalisations du Bassin Genevois en France, et avec tous les promoteurs de la region.

Au fil de votre échange, vous sélectionnez avec lui les résidences qui vous plaisent. L’objectif ? Trouver le projet qui saura répondre à vos aspirations…tout en laissant la place à un éventuel coup de cœur !

Votre conseiller commercial Wayne Home Investments

Chez Wayne Home Investments, la relation humaine est au cœur du succès des projets de nos clients. Dès le premier rendez-vous, vous bénéficiez d’un interlocuteur dédié qui reste à votre écoute jusqu’à votre remise des clefs.

Le temps de la réflexion

Après ce premier rendez-vous, certains repartent avec des certitudes, d’autres sont plus hésitants. Quel que soit votre état d’esprit à l’issue de votre rendez-vous découverte, prenez le temps de laisser vos premières impressions décanter.

Si vous achetez votre résidence principale, quelques questions sont indispensables pour faire avancer votre réflexion :

  • L’adresse correspond-elle à mon mode de vie et à celui de chaque membre de ma famille ?
  • Ai-je facilement accès aux infrastructures dont j’ai besoin au quotidien ? (Écoles, commerces, transports, équipements sportifs…)
  • Quel sera mon temps de trajet domicile-travail ? Quelle différence par rapport à aujourd’hui ?
  • Suis-je à l’aise avec les futures mensualités de mon crédit ? Que représentent-elles par rapport à mon loyer ?
  • Qu’est-ce qui me plaît dans la résidence ? Dans le logement ?
  • Qu’est-ce qui ne me plaît pas ? Est-ce rédhibitoire pour moi ?

Si des doutes persistent après quelques jours, vous pouvez tout à fait demander un second rendez-vous à votre conseiller commercial Wayne Home Investments

 

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9 signes qui prouvent que vous êtes prêt à acheter !

1. Vous avez envie d’avoir votre “Chez vous”

Il se pourrait bien que l’envie de devenir propriétaire soit étroitement liée à l’évolution de la vie de famille. D’après une récente étude réalisée par l’Institut CSA, 80% des nouveaux propriétaires vivent en couple, et 58% ont au moins un enfant.

2. Et tout bien réfléchi, vous en avez assez d’être locataire

La location, c’est sympa un moment. Mais après plusieurs années à verser des loyers à perte, vous pouvez légitimement prétendre à utiliser cet argent pour devenir propriétaire de votre logement.

3. Vous connaissez par cœur les chansons préférées de votre voisin

Et même si vous appréciez les choix musicaux de votre voisin, tout a une fin. Avec un logement neuf, l’isolation phonique est excellente. C’est un point que vous savez maintenant apprécier.

4. Vous avez un peu d’argent de côté

Qu’il provienne du PEL (plan-épargne-logement) que vous avez ouvert en 2007 sur le conseil insistant de votre père, ou que vous ayez simplement épargné un tout petit peu chaque mois, cet argent constituera un apport personnel toujours appréciable pour négocier un crédit immobilier.

5. A tout prendre, vous préférez payer moins de taxe foncière et de frais de notaire

Dépenser moins, c’est un désir légitime. Ça tombe bien, dans le cas d’un bien immobilier neuf, le propriétaire est généralement totalement exonéré de cette taxe pendant 2 ans (article 1383-I du Code Général des Impôts). Et comme si ça ne suffisait pas, vous bénéficiez aussi de frais de notaire réduits.

6. Vous avez la trentaine !

Ce n’est pas une raison suffisante, ni une condition sine qua non. Mais en 2014, les personnes qui sont devenues propriétaires avaient en moyenne 34 ans. Si vous avez la trentaine et que vous pensez à acheter, c’est normal, en tout cas d’un point de vue statistique.

7. Vous avez une petite fibre écolo

Ou vous aimez les ours polaires. Ou vous avez tout simplement envie d’un appartement qui ne vous coûte pas trop cher en chauffage. Quelles qu’elles soient, il y a de nombreuses raisons pour préférer un logement avec une performance énergétique excellente. Comme dans le neuf.

8. Vous n’aimez pas trop les travaux

Et d’ailleurs, vous ne vous y connaissez pas assez. En fait, vous redoutez les travaux dans un appartement, les multiples devis, les réparations et leurs retards… Un conseil, n’en faites pas. Et à ce titre, acheter un appartement neuf a un gros avantage : comme son nom l’indique, c’est du neuf. Voyez plutôt toutes les garanties qu’offrent les programmes Bouygues Immobilier.

9. Vous aimeriez bien savoir ce que veut vraiment dire le mot « domotique »

Des robots qui font le ménage et le café ? Pas exactement. Mais presque, et avec un logement neuf proposé par Wayne Home Investments, vous pourrez avoir la pointe de la technologie pour un confort optimal.

Wayne Home Investments, vous supporte dans tout le processus d’achat, et vous mets à disposition un conseiller dédié.