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Achat sur plan : quelles garanties en cas de malfaçon ?

Achat/vente sur plan : un acte réglementé

L’achat sur plan ou vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est strictement réglementé. L’achat sur plan est ainsi clairement défini par le Code civil. Il s’agit d’un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux » (article 1601-3).

 

Concrètement, cela signifie que l’on achète un logement avant sa construction. Le paiement s’effectue au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. Les pourcentages maximaux du montant de l’achat dus à chaque étape de la construction sont fixés par la loi :

  • 35% du prix de vente lors de la pose des fondations
  • 70% à la mise « hors d’eau » (lors de la pose de la toiture)
  • 95% du prix à la fin des travaux
  • Solde de 5% à la livraison.

Lorsque l’on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages maximaux diffèrent :

  • 20% du prix de vente à l’achèvement des fondations
  • 45% à la mise « hors d’eau »
  • 85% à l’achèvement de la maison
  • Solde de 15% à la livraison.

Achat sur plan : l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d’achat du logement, est souscrite par le vendeur pour le compte de l’acquéreur. Obligatoire lorsque l’on fait appel à un promoteur immobilier, elle couvre, dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale.

L’assurance dommages-ouvrage permet à l’acquéreur de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c’est l’assureur qui prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne ensuite vers l’entrepreneur défaillant pour qu’il règle le montant de la facture. Dans le cas d’un achat sur plan, l’assurance évite ainsi aux propriétaires les faux-fuyants ou les retards de travaux pour cause d’expertise des entrepreneurs auteurs de malfaçons.

Problèmes à la réception du logement : que faire?

Lors d’un achat sur plan, il y a toujours l’appréhension de malfaçons à la livraison. Rassurez-vous des garanties existent.

Des défauts de peinture, une fenêtre qui ne s’ouvre pas, une douche à la place d’une baignoire … Dès qu’une malfaçon, un vice apparent ou une non-conformité entre le contrat signé et ce qui a été reçu apparaît, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien. Car en signant le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie d’un certain nombre de garanties.

La garantie de parfait achèvement oblige pendant un an l’entrepreneur et le constructeur à réparer tous types de désordres (fuite de radiateur, travaux de peinture, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.)

La garantie biennale : l’entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer tous les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement. Par éléments d’équipement, on entend tout ce qui peut être détaché, remplacé ou enlevé du bâtiment (fenêtres, volets, baignoire, cuisine équipée, etc.)

La garantie décennale couvre pendant dix ans les défaillances du gros oeuvre (maçonnerie, charpente, couverture) et oblige l’entrepreneur et le constructeur à réparer ce qui peut compromettre la solidité du bâtiment.

La garantie d’isolation phonique est due au premier occupant du logement vendu. L’habitation doit répondre à des normes acoustiques définies par la loi (Code de la construction et de l’habitation article L111-11). Si le logement ne possède pas une isolation phonique suffisante (isolation qu’il faudra préalablement faire mesurer par un expert si on la juge insuffisante), l’entrepreneur et le constructeur se doivent d’y remédier dans l’année qui suit la prise de possession du logement.

Si les réparations ne sont pas effectuées, le juge de grande instance doit être saisi avant l’expiration du délai lié à chaque garantie (un, deux ou dix ans).

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Tout savoir sur les charges de copropriété

Les charges générales de copropriété

Indispensables pour faire fonctionner la copropriété et conserver l’immeuble en bon état, les charges générales font référence à :

  • L’administration de l’immeuble : ce sont les honoraires du syndic de copro, les frais de tenue de l’Assemblée Générale (AG), le salaire du gardien, etc.
  • La conservation du bien : cela concerne les réparations du gros œuvre comme le changement de la toiture ou d’une tête de cheminée, le ravalement des façades, la réfection des canalisations, etc.
  • L’entretien des parties communes : il s’agit des contrats prévus avec les prestataires pour l’enlèvement des ordures, le nettoyage des parties communes et l’entretien des espaces verts.

Les charges spéciales de copropriété

Liées aux services collectifs et aux équipements communs, les charges spéciales font référence à l’entretien, au fonctionnement et à la maintenance :

  • Des ascenseurs ;
  • Des appareils de chauffage collectif ;
  • Des systèmes collectifs de fourniture d’eau chaude et froide ;
  • Des systèmes d’ouverture automatique et de sécurité des portes.

La répartition des charges de copropriété

Définie par le règlement de copropriété, la répartition des charges varie en fonction de leur nature :

  • Les charges générales : elles sont réparties équitablement entre tous les propriétaires à hauteur de leur quote-part, c’est-à-dire en fonction des tantièmes qu’ils détiennent dans les parties communes. Vous devez donc participer à ces frais, même si votre lot de copropriété n’est pas directement concerné par la dépense.
  • Les charges spéciales : le montant de votre quote-part dépend de l’utilité que vous avez des équipements et services collectifs. A titre d’exemple, si vous habitez au rez-de-chaussée, vous serez exonéré des frais d’ascenseur (sauf si celui-ci dessert la cave ou le parking). De la même manière, ce montant est proportionnel à l’étage d’habitation. Vous paierez donc plus si vous habitez au 6ème étage plutôt qu’au 2ème. Et ce, même si vous utilisez l’escalier !

Le coût annuel moyen de l’ensemble des charges est compris entre 25 et 45 euros le m² , et dépend de votre ville de résidence, du nombre d’équipements et du type d’immeuble.

 

Si vous achetez un bien en copropriété dans une résidence neuve, le syndic de copro ne pourra pas se baser sur l’année écoulée pour calculer les provisions pour charge. Il fera donc une simple estimation, puis une régularisation à la fin de son exercice comptable.

 

Vous n’achetez pas dans un immeuble neuf ? L’estimation de vos charges sera basée sur l’historique des frais engendrés par la copropriété les années précédentes. Renseignez-vous auprès du syndic.

Bon à savoir

Vous souhaitez louer votre bien ? Vous pourrez reporter une partie des charges (chauffage collectif, ménage des parties communes, entretien des espaces verts, etc.) sur le loyer de votre locataire .

La contestation de la répartition des charges de copropriété

En cas de désaccord sur la répartition des charges, vous avez deux possibilités pour contester :

  • Pendant l’Assemblée Générale : profitez de cette réunion pour demander la modification du règlement intérieur, et plus précisément de la clause concernant les charges. L’unanimité des voix des copropriétaires est requise, sauf en cas de travaux, d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’AG.
  • Ou devant le tribunal judiciaire : en tant que copropriétaire, vous pouvez saisir le juge si le règlement de copro contient une clause de répartition des charges non conforme à la loi ou si votre part est supérieure au quart de ce qu’elle devrait être.

Modalités de vote des charges de copropriété

Chaque année, les charges relatives aux dépenses courantes sont votées par les copropriétaires en Assemblée Générale et figurent dans le budget prévisionnel.

 

Certaines dépenses « à caractère exceptionnel » ne sont pas comprises dans ce budget :

  • Les travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble (hors maintenance) ;
  • Les travaux d’amélioration du bien (adjonction ou transformation d’équipements existants, comme un ascenseur) ;
  • Les études techniques (par exemple, le diagnostic plomb-amiante) ;
  • Les travaux hors maintenance, administration et fonctionnement des parties communes et équipements communs.

Le montant de ces charges exceptionnelles est validé au moment où sont votés les travaux. Les règles de majorité pour les charges exceptionnelles diffèrent de celles pour les dépenses courantes. Ainsi, la majorité simple suffit pour tout projet lié à l’accessibilité des handicapés. La mise aux normes de l’ascenseur, le branchement à l’égout ou le ravalement de façade nécessitent, eux, la majorité absolue. L’unanimité des voix sera requise s’il s’agit de créer de nouveaux lots privatifs.

Modalités de paiement des charges de copropriété

C’est le syndic de copropriété qui assure la collecte des charges auprès des copropriétaires. Pour faire face aux dépenses courantes, il procède à des appels de fonds réguliers auprès des copropriétaires, appelés provisions pour charges. Ces avis, envoyés avant la date d’exigibilité par lettre simple ou email, mentionnent le montant de la provision.

 

Le montant et la date de versement de ces provisions sur charges courantes sont fixés lors de l’AG. Généralement, elles sont versées en quatre fois. Le paiement est alors exigible le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période décidée par l’AG.

 

Les modalités de paiement des dépenses exceptionnelles peuvent prendre plusieurs formes, en fonction du type de dépenses :

  • L’appel de charge pour les dépenses exceptionnelles : leur montant sera voté en AG en même temps que la nature des travaux ;
  • Les provisions spéciales : demandées par le syndic en cours d’exercice, elles permettent de faire face à des travaux urgents ;
  • L’avance permanente de trésorerie : vous la paierez lors de l’achat de votre bien et serez remboursé en cas de revente du lot. Elle sert également à financer les imprévus.

De la même manière, le syndic de copropriété doit adresser un avis à chaque copropriétaire avant la date d’exigibilité, par lettre simple ou courrier électronique. Il précisera l’objet et le montant de la somme.

Bon à savoir

En cas d’impayés des charges de copropriété, les dettes ne sont pas réparties entre les copropriétaires (sauf cas exceptionnel, voté en AG). Il n’y a donc pas de solidarité entre les copropriétaires.

La régularisation des charges en copropriété

A la fin de son exercice comptable, votre gestionnaire va clôturer les comptes et procéder à la régularisation des charges. Cette opération, qui concerne tous les copropriétaires, sert à comparer les charges prélevées pendant l’année et les dépenses réelles de chacun. En cas de trop-perçu, vous serez remboursé. Dans le cas contraire, vous devrez verser la somme manquante.

 

Qu’elles soient inscrites ou non dans le budget prévisionnel, les charges de copropriétés sont dues par chaque copropriétaire et versées au syndic. Vous pouvez contester leur mode de répartition en AG ou auprès d’un tribunal.

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Un éventail de garanties qui vous protègent

Quand vous achetez un logement neuf, vous bénéficiez de multiples protections légales tout au long de la construction et jusqu’à dix ans après la livraison. Voici les cinq dispositifs qui vous protègent contre tout risque.

Avant la livraison : la garantie financière d’achèvement

La garantie d’achèvement certifie à l’acquéreur que la construction sera menée à bien par le vendeur. Si le promoteur immobilier est défaillant, un garant extérieur prend le relais jusqu’à l’achèvement des travaux. Ce garant peut être un organisme bancaire ou une compagnie d’assurance. Il s’engage à apporter les fonds nécessaires pour achever le programme. Cette présence obligatoire d’un garant extérieur est une sécurité supplémentaire pour les acheteurs.

À la remise des clés : la garantie des vices apparents

La garantie des vices apparents couvre tous les défauts qui peuvent être décelables à l’œil nu, même par un non-professionnel : un parquet qui gondole, une fissure dans un mur, une peinture tachée, etc. Le jour de la remise des clés sera l’occasion d’examiner en détail votre bien immobilier, notamment le bon fonctionnement des menuiseries et des équipements sanitaires. À partir de la livraison, vous disposez d’un délai d’un mois pour signaler tout défaut apparent. Sachez que cette garantie ne couvre pas les défauts causés par l’emménagement ou par un usage inapproprié des équipements.

Les 12 premiers mois : la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement vous protège pendant un an contre tous les défauts ou malfaçons constatés dans votre appartement. Elle est à la charge des entreprises ayant effectué les travaux, quelles que soient l’importance et la nature de ces défauts.

Pendant 2 ans : la garantie de bon fonctionnement

Cette garantie biennale est souscrite par le constructeur et couvre l’ensemble des équipements d’un logement durant les deux ans qui suivent la réception des travaux par le promoteur. Elle concerne tous les éléments d’un logement dissociables du bâti : les portes, les fenêtres et les volets, ainsi que les canalisations, les tuyauteries et les radiateurs.
Cette garantie ne s’applique pas pour les cas d’usure relevant d’un usage normal.

Pendant 10 ans : la garantie dommages-ouvrage

Cette garantie décennale concerne le gros œuvre et vous protège contre tous les dommages qui rendent l’immeuble impropre à son habitation ou compromettent sa solidité. Elle est valable pour une durée de dix ans.
Le gros œuvre inclut les travaux tels que la charpente, l’élévation des murs, la toiture, et ceux qui assurent la solidité de l’ouvrage par rapport au sol : travaux de soubassement, de terrassement, de fondation.

LES POINTS CLÉS

  • Vous êtes protégé de tout risque financier bien avant la livraison de votre appartement
  • L’état des lieux et la remise des clés sont l’occasion de signaler les éventuels vices apparents
  • Les Responsables Relation Client de Wayne Home Investments vous accompagnent dans vos démarches.
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Un budget maîtrisé

Acheter un logement neuf compte de nombreux avantages, notamment en ce qui concerne la maîtrise de son budget et les opportunités de financement. Que comprend le prix d’achat ? Comment anticiper les différentes échéances ? Quelles garanties financières apporte l’achat neuf ? Voici de quoi tout comprendre.

Le prix d’achat comprend tout, pas de surprise

Dans le cadre d’une vente en VEFA, le prix total d’acquisition comprend tout ce dont vous avez besoin pour planifier votre investissement : prix de vente du bien incluant les options personnalisées, frais de notaire et intérêts intercalaires sur votre prêt, déclenchés à chaque appel de fonds.

Grâce à cette vue globale et exhaustive des dépenses à prévoir, vous disposez de toutes les données nécessaires pour préparer votre acquisition et anticiper les différentes échéances, notamment avec votre banquier. Vous pouvez ainsi organiser votre projet en toute sérénité.

Un financement facilité

L’achat d’un logement neuf vous ouvre de multiples possibilités de financement et des leviers réservés aux VEFA.

Le promoteur immobilier vous fournit un échéancier prévisionnel de travaux, qui indique à quelle date vous devrez honorer les différents appels de fonds. Cet outil permet à la banque de calculer les intérêts intercalaires sur votre crédit et d’estimer vos charges mensuelles jusqu’à la livraison de votre bien.

Grâce à ce prévisionnel, votre banque anticipe les déblocages en privilégiant les options les plus douces (d’abord votre apport puis les prêts : PTZ, prêt employeur, prêt hypothécaire) pour limiter les intérêts intercalaires.

La VEFA offre aussi la possibilité de différer le remboursement de votre prêt. Ce différé peut être total ou partiel. Dans le cas d’un différé total, seuls les frais à l’assurance de votre prêt seront prélevés jusqu’à la date convenue avec votre banque. Durant cette période, les intérêts intercalaires sont ajoutés au capital restant dû. En cas de différé partiel, vous ne payez que les intérêts intercalaires jusqu’à livraison de votre bien.

Une double garantie

Avec l’immobilier neuf, vous êtes à l’abri de tout imprévu financier. Aux dernières normes de construction, garanties et assurances optimales, absence de rénovation à prévoir sur le court et moyen terme, votre investissement se fait en confiance et votre projet s’inscrit dans l’avenir.

C’est un atout qui intéresse aussi votre banque : elle y voit un investissement pérenne où le risque de dévalorisation de votre bien est minimisé. Avec une valeur garantie dans le temps, votre banque se montrera plus souple dans les capacités de financement qu’elle aura à vous proposer. Une relation gagnant-gagnant.

Ce qu’il faut retenir

  • Le prix d’achat comprend : le prix de vente, les frais de notaire et les intérêts intercalaires
  • Acheter un bien neuf permet de bénéficier d’options de financement plus souples comme des différés de prêt
  • Acheter un logement neuf est la garantie d’être à l’abri d’imprévus financiers et de la dévaluation de votre bien
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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt sur le patrimoine immobilier des particuliers, et remplace l’ISF depuis 2018. Il est dû par les contribuables dont le patrimoine immobilier excède le seuil de à 1 300 000 €.

 

Quelles sont les personnes imposables à l’IFI ?

  • Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France sont, en principe, assujetties à l’IFI à raison de tous leurs biens immobiliers (qu’ils soient situés en France ou à l’étranger).
  • Les personnes physiques fiscalement domiciliées à l’étranger sont assujetties à l’IFI à raison de leurs seuls biens situés en France.
  • Les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l’étranger les 5 dernières années ne sont, pendant les 5 années qui suivent leur retour, imposables à l’IFI que sur leurs biens situés en France.

Comment calculer son IFI ?

L’imposition se calcule par foyer fiscal.

Une personne vivant seule (célibat, veuvage, divorce, séparation) constitue, en elle-même, un foyer fiscal à part entière.

Les couples mariés forment un même foyer fiscal et font donc, à ce titre, l’objet d’une imposition commune sur l’ensemble de leurs biens (biens propres et biens communs),  quel que soit leur régime matrimonial . Il existe néanmoins deux exceptions à ce principe :

  1. Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation et qu’ils vivent séparément, chacun des conjoints ne sera redevable de l’IFI que sur son patrimoine personnel ;
  2. Lorsque les époux, en instance de séparation de corps ou de divorce, sont autorisés à vivre séparément ;

Font également l’objet d’une imposition commune au titre de l’IFI sur l’ensemble de leur patrimoine (commun ou non) :

  • les personnes vivant en concubinage notoire ;
  • les personnes pacsées.

Attention : les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés, et donc déclarés avec ceux de leurs parents qui ont l’administration légale de leurs biens. Ils peuvent être répartis par moitié entre les deux parents lorsque ces derniers font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI tout en exerçant conjointement l’autorité parentale. En revanche, les biens appartenant en propre aux enfants majeurs n’entrent pas dans le patrimoine imposable de leurs parents et ce, même si les enfants ont demandé leur rattachement au foyer fiscal de leurs parents en matière d’impôt sur le revenu.


Quel sont les biens imposables à l’IFI ?

Sous réserve d’exonérations, les biens imposables à l’IFI sont les biens, droits et valeurs appartenant au foyer fiscal au 1er janvier, et notamment :

  • Les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.), et non bâtis (terrains, terres agricoles, etc.). A noter que la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur.
  • Les placements liés à l’immobilier : SCPI, OPCI
  • La fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

Les patrimoines immobilier dont la valeur nette au 1er janvier est inférieure à 1 300 000 € ne sont donc pas soumis à l’IFI.


Quels sont les biens exonérés d’IFI ?

Sont notamment exonérés :

  • les biens immobiliers professionnels, c’est-à-dire les biens nécessaires à l’exercice de la profession constituant l’activité principale du contribuable et de son conjoint, partenaire pacsé, concubin, et des enfants mineurs : fonds de commerce, terres agricoles, cabinet médical, etc.). La location meublée professionnelle ouvre droit à l’exonération.
  • à concurrence des 3/4 de leur valeur, les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers (en revanche, les parts de sociétés d’épargne forestière n’ouvrent pas droit à exonération).

IFI : quel est le passif déductible ?

Il s’agit des dettes immobilières à la charge du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition notamment :

  • des emprunts immobiliers en cours (à hauteur du capital restant dû) ;
  • des dettes liées au paiement de travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • des impôts non encore payés à raison des propriétés immobilères comme la taxe foncière. La taxe d’habitation n’est pas déductible.

 

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Les garanties de la VEFA

Les garanties de la VEFA

La VEFA présente l’avantage d’apporter des garanties à l’acquéreur, d’ordre financier et technique :

1. La garantie d’achèvement de l’immeuble

La garantie d’achèvement de l’immeuble a pour objet d’assurer à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du promoteur, par le versement des sommes nécessaires à cet achèvement. Elle peut être fournie par un organisme bancaire, de caution ou d’assurance.

2. La garantie phonique

Le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les exigences réglementaires en matière d’isolation phonique. Le promoteur est garant de cette obligation pendant un an à compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur. Lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale du promoteur.

3. La garantie des vices apparents

Le promoteur est également tenu de la garantie des vices de construction apparents comme tout vendeur. Toutefois, en VEFA, l’acquéreur ne pouvant voir le bien qu’il acquiert lors de la vente, cette garantie court pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’entrée dans les lieux de l’acquéreur. Les vices apparents ne doivent pas être confondus avec les défauts de conformités apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur. Ils doivent être dénoncés dans les mêmes délais que les vices apparents (un an à compter de la prise de possession des lieux).

4. La garantie de parfait achèvement

Juridiquement, la garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux envers le promoteur, pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Toutefois, pour faciliter la réparation des désordres pouvant survenir dans cette période, le promoteur est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur. Il est donc généralement prévu que ces désordres lui soient signalés afin que le promoteur puisse rappeler l’entreprise concernée et ainsi remédier au plus vite à ces désordres.

5. La garantie biennale

Le promoteur est tenu du bon fonctionnement des éléments d’équipement du bien vendu. Cette garantie court pendant un délai de deux ans à compter de la réception.

6. La garantie décennale

Le promoteur est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement, susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble. L’assurance dommages-ouvrages (DO), à laquelle le promoteur est tenu de souscrire et dont il transfère le bénéfice à l’acquéreur, préfinance les travaux de réparation de ces désordres. Les désordres, qui ne répondent pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble.

 

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Le coût réel de la location de votre logement

Pour constituer leur patrimoine immobilier ou simplement pour mieux maîtriser leurs dépenses, 8 % des résidents Genevois/vaudois ont décidé de ne plus être locataires. Être locataire a aussi un prix qu’il faut appréhender dans sa globalité.

Être locataire, c’est payer un loyer mensuel qui va augmenter au fil des années. Si votre propriétaire n’en a pas l’obligation, il peut parfaitement appliquer une hausse chaque année ( selon contrat de location en vigueur) à la date anniversaire de la signature du bail.

Si cette augmentation basée sur l’indice de référence des loyers ne semble pas très importante, cumulée au fil des années, elle représente une véritable différence avec le loyer initial.

Lorsque vous décidez de devenir propriétaire, en optant pour un crédit immobilier à taux fixe, votre mensualité ne change pas, que vous empruntiez durant 10, 15, 20 ou 25 ans. C’est l’assurance de mieux maîtriser votre budget et d’éviter ces augmentations annuelles.

D’autre part, on imagine souvent qu’un loyer est moins cher qu’une mensualité de crédit, or, avec les taux extrêmement bas dont nous jouissons depuis quelques années, la situation n’est plus la même.

Selon Seloger, le prix moyen du mètre carré en France est de 14 €. Pour un ménage vivant dans 70 m², cela coûte mensuellement 980 €. Annuellement, cela représente une dépense de 11 760 €. En 20 ans, la durée moyenne d’un crédit en France, cela représente un coût de 235 200 €.

En suisse, notamment a Genève/Vaud, le prix au mettre carré est de 342 €. Pour un ménage vivant dans 70 m², cela coute mensuellement 2000 CHF. Annuellement, cela représente une dépense de 22.000 CHF. En 20 ans, la durée moyenne d’un crédit en France pour un bien immobilier identique serai de 350.000 €.

 

Les dépenses énergétiques amputent le budget mensuel

Être locataire d’un logement, c’est n’avoir aucune prise sur ses caractéristiques et ses équipements. Beaucoup de locations sont des passoires énergétiques, cela coûte une fortune aux locataires qui, parfois, choisissent même de couper le chauffage tant la facture est élevée.

En achetant un logement aux dernières normes, appartement ou maison, les dépenses énergétiques sont bien plus faibles, il est possible de diviser par 2 ou 3 votre facture de chauffage, c’est loin d’être un détail pour de nombreux ménages.

Le stationnement : une dépense importante

Les locataires partant du principe qu’ils préfèrent payer un loyer ou qu’ils pensent ne pas pouvoir rembourser un crédit immobilier, ne songent pas nécessairement non plus à acheter une place de parking. De ce fait, lorsqu’ils vivent en ville, ils sont parfois amenés à louer aussi un emplacement pour stationner. 

Or, comme c’est le cas pour le loyer, si l’on réalise un calcul à long terme, le coût du stationnement sera bien plus élevé à la location qu’à l’achat.

Les déménagements coûtent cher

Enfin, devenir propriétaire, c’est avoir la liberté de rester tant que l’on souhaite dans notre logement. En étant locataire d’un appartement ou d’une maison, nous maîtrisons moins notre destin. Le propriétaire peut rompre le bail dans certains cas bien précis ou choisir de ne pas le renouveler.

Cela multiplie les risques d’être contraint de déménager, or, le déménagement a un coût. Tandis qu’un locataire reste en moyenne 6 ans dans un logement, un propriétaire y reste 15 ans.

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Les économies générées par l’immobilier neuf

Si son prix au mètre carré est a priori plus élevé que dans l’ancien d’environ 20 %, l’immobilier neuf génère plusieurs économies grâce à des dispositifs avantageux et des normes de construction vertueuses.

Si son prix au mètre carré est a priori plus élevé que dans l’ancien d’environ 20 %, l’immobilier neuf génère plusieurs économies grâce à des dispositifs avantageux et des normes de construction vertueuses. Acheter dans l’immobilier neuf plutôt que dans l’ancien n’est pas un luxe inaccessible ! Les avantages de l’immobilier neuf s’avèrent même payants sur la durée…

Le PTZ+ : un prêt immobilier accessible aux acheteurs dans le neuf

Le PTZ+ est un prêt à taux zéro réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire à tous ceux qui acquièrent leur première résidence principale. Il peut notamment être accordé pour la construction d’un logement neuf. Pour être éligible au PTZ+, il faut répondre à certaines conditions de ressources selon la configuration du foyer (célibataire, couple, nombre d’enfants) et la zone géographique. Le plafond va ainsi de 1 500 € à 3 000 € mensuels pour une personne célibataire. Précision importante : le PTZ+ est réservé à l’achat neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) d’un logement qui respecte les normes thermiques (RT 2012 et label BBC). Le dispositif brille par sa simplicité : l’aide est versée dès l’acquisition et son montant peut être facilement déterminé par avance.
Acheter un logement neuf, c’est bénéficier de frais de notaire moins élevés

En comparaison avec l’immobilier ancien, un achat dans l’immobilier neuf peut  permettre de diviser les frais de notaire par deux. Cette différence est due aux droits de mutation, bien plus élevés dans l’immobilier ancien. Pour un appartement neuf, les droits de mutation ne comprennent que la publicité foncière. Dans l’ancien, il faut ajouter notamment la taxe communale et le droit départemental d’enregistrement, qui font grimper la note. Résultat : les frais de notaire représentent 2 à 3 % du montant d’un logement neuf, contre environ 8 % dans l’ancien.
Les logements neufs sont exonérés de taxe foncière

Les logements neufs bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière sur une durée de deux ans, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, qui court dès l’année suivant la fin des travaux de la résidence ou du logement neuf, il faut effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement. Les biens immobiliers affichant de hautes performances énergétiques (label BBC) peuvent prétendre à une exonération de la taxe foncière d’une durée de cinq années supplémentaires, pour atteindre une durée totale de sept ans.
Acheter son appartement neuf avec une TVA à 5.5 % (ou 7 %) au lieu de 20 %

Pour bénéficier d’un taux de TVA réduit, le logement neuf doit être situé dans une zone ANRU, et ne doit pas dépasser un certain prix au mètre carré. Les zones ANRU sont définies par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine. Les accédants à la propriété neuve doivent respecter un seuil de revenus et faire de ce logement leur résidence principale. En outre, l’acheteur doit conserver le bien immobilier pendant 15 ans.
Un logement neuf pour éviter les travaux

Cela peut paraître une évidence, mais il est bon de le rappeler : en optant pour l’achat d’un logement neuf, vous emménagez directement dans la maison ou l’appartement que vous aviez imaginé. Aucun frais supplémentaire, aucun tracas dû au suivi des travaux… Vous n’avez plus qu’à installer vos meubles !
Un logement neuf éco-performant pour des consommations d’énergie réduites

L’achat d’un logement BBC permet de gagner en confort de vie tout en réalisant des économies de chauffage ou d’éclairage. Un bon moyen de concilier écologie et économie ! Par rapport à l’ancien, un appartement situé dans une résidence bénéficiant du label BBC permet de diviser sa facture énergétique par deux. Une économie permanente et un véritable argument à la revente du logement, dans un contexte de hausse constante des prix de l’énergie.

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La signature du contrat de réservation

Vous avez choisi d’investir dans un logement neuf sur plan ? Tout commence par la signature d’un contrat de réservation.

La première étape de l’achat immobilier

Toute Vente en l’Etat de Futur Achèvement (VEFA) débute par la signature d’un contrat préliminaire au contrat de VEFA : le contrat de réservation. Il engage le promoteur à vous réserver le bien immobilier s’il réalise le projet, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie.

 

Le contrat de réservation répond à un double objectif : vous réserver le bien convoité et vous permettre de lancer vos démarches bancaires.

 

Quelles mentions indiquer dans votre contrat de réservation ?

Le contrat que vous allez signer doit obligatoirement contenir les éléments suivants :

  • Une description détaillée du futur logement : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de services, dépendances et dégagements ;
  • Une notice technique précisant la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l’immeuble si copropriété, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation ;
  • Le prix prévisionnel de vente et les modalités de la révision ;
  • Les prêts immobiliers à solliciter ;
  • La date prévisionnelle de signature du contrat de VEFA chez le notaire ;
  • Le délai prévisionnel d’exécution des travaux.

 

Quel dépôt de garantie devez-vous verser ?

Le montant du dépôt de garantie varie selon le délai prévisionnel de signature de la vente:

  • Inférieur ou égal à un an : 5 % maximum du prix prévisionnel de vente ;
  • De 1 à 2 ans : 2 % maximum du prix prévisionnel de vente.
  • Wayne Home Investments, à négocié avec la majorité des promoteurs un dépôt de garantie de 1% pour nous clients !

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai prévu pour la vente est supérieur à 2 ans.

Dans quels cas pouvez-vous vous rétracter ?

Vous recevez par courrier recommandé votre contrat de réservation signé, dans lequel est indiqué le délai de rétractation. À compter du lendemain de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de 7 ou 14 jours pour vous rétracter, et ce sans avoir à vous justifier. Le dépôt de garantie vous est alors restitué dans son intégralité, sans retenue ni pénalité.

La loi prévoit également que votre dépôt de garantie vous sera restitué dans les cas où la vente ne peut pas se réaliser. Par exemple si :

  • Vous n’obtenez pas les prêts immobiliers vous permettant de financer votre acquisition ;
  • Le prix de vente est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
  • Le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de VEFA a subi des modifications importantes par rapport à la description qui en était faite dans le contrat de réservation ;
  • L’un des équipements promis ne doit finalement pas être réalisé ;

En somme, le contrat de réservation est la 1ère étape pour sécuriser votre achat.

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Le rendez-vous découverte

Comment se déroule votre rendez-vous découverte ?

L’objectif de ce premier rendez-vous Wayne Home Investments est de valider votre capacité d’achat et de faire une première sélection des biens qui répondent à vos envies et à votre budget.

Valider votre capacité d’achat dans le neuf.

Grâce aux différentes aides dont il bénéficie, l’immobilier neuf permet d’augmenter votre budget d’achat.

Votre conseiller Wayne home Investments pourra vous donner une estimation de votre capacité de financement en prenant en compte à la fois votre situation personnelle et les particularités de l’immobilier neuf. Les frais de notaire réduits, par exemple, augmentent mécaniquement l’enveloppe disponible pour vote logement de 5 à 6 %. Si vous achetez pour la première fois, des aides comme le PTZ ou la TVA réduite  pourront faire une réelle différence par rapport à l’ancien. Selon les réalisations et les villes, d’autres aides peuvent faciliter votre projet.

Si vous achetez pour investir, votre conseiller vous présentera les différents dispositifs de placement avec leurs modalités et leurs données financières. Loyer, rentabilité, fiscalité… il brosse avec vous un tableau complet, indispensable pour faire le bon choix d’investissement.

Trouver votre logement.

Une fois votre projet et votre budget validés, cap sur le concret ! Votre conseiller vous présente les différentes réalisations qui peuvent vous intéresser et correspondre à votre capacité de financement. Il a accès, en temps réel, à tous les biens disponibles dans toutes les réalisations du Bassin Genevois en France, et avec tous les promoteurs de la region.

Au fil de votre échange, vous sélectionnez avec lui les résidences qui vous plaisent. L’objectif ? Trouver le projet qui saura répondre à vos aspirations…tout en laissant la place à un éventuel coup de cœur !

Votre conseiller commercial Wayne Home Investments

Chez Wayne Home Investments, la relation humaine est au cœur du succès des projets de nos clients. Dès le premier rendez-vous, vous bénéficiez d’un interlocuteur dédié qui reste à votre écoute jusqu’à votre remise des clefs.

Le temps de la réflexion

Après ce premier rendez-vous, certains repartent avec des certitudes, d’autres sont plus hésitants. Quel que soit votre état d’esprit à l’issue de votre rendez-vous découverte, prenez le temps de laisser vos premières impressions décanter.

Si vous achetez votre résidence principale, quelques questions sont indispensables pour faire avancer votre réflexion :

  • L’adresse correspond-elle à mon mode de vie et à celui de chaque membre de ma famille ?
  • Ai-je facilement accès aux infrastructures dont j’ai besoin au quotidien ? (Écoles, commerces, transports, équipements sportifs…)
  • Quel sera mon temps de trajet domicile-travail ? Quelle différence par rapport à aujourd’hui ?
  • Suis-je à l’aise avec les futures mensualités de mon crédit ? Que représentent-elles par rapport à mon loyer ?
  • Qu’est-ce qui me plaît dans la résidence ? Dans le logement ?
  • Qu’est-ce qui ne me plaît pas ? Est-ce rédhibitoire pour moi ?

Si des doutes persistent après quelques jours, vous pouvez tout à fait demander un second rendez-vous à votre conseiller commercial Wayne Home Investments