La banque qui accorde un prêt immobilier prend un risque. Pour se protéger, elle exige une garantie financière. Il peut s’agir d’une caution , d’une hypothèque ou encore d’un privilège de prêteur de deniers.
La caution bancaire
La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.
Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur. Les sommes versées par l’emprunteur correspondant au coût de la caution sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.
Au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procède en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser.
Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.
L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière.
L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 50 ans. Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt.
Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités . L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la main levée de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.
Privilège de prêteur de deniers
Le privilège de prêteur de deniers se présente lorsque le prêt est destiné à l’acquisition du bien.
Il a les mêmes effets que l’hypothèque, mais présente un avantage puisqu’il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière . Il est donc moins couteux pour l’emprunteur.