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Opinion | Immobilier : ce que le Covid-19 va changer

La crise sanitaire actuelle aura forcément un impact sérieux sur le marché de l’immobilier.

Quant aux projets plus avancés, si les délais d’obtention de crédit et de signature notariale risquent de s’allonger, ils ne manqueront pas d’aboutir. Surtout, cette crise aura pour conséquence d’accélérer fortement la digitalisation de tous les acteurs de la chaîne immobilière, ce qui serait de ce point de vue, un mal pour un bien.

 

Une filière immobilière qui s’organise

Au moment de l’annonce du confinement, aucun des acteurs de la chaîne immobilière n’était réellement prêt à l’affronter. Après avoir déclaré – pour la plupart – dans la foulée qu’elles ne prendraient plus de nouveaux dossiers de crédit, faisant planer le risque d’un blocage total des transactions, les banques se sont activées pour modérer cette décision. Certes, la situation est loin d’être « normale », mais au fur et à mesure que les jours passent, le secteur s’organise pour faire avancer les projets immobiliers des Français.

Sur le terrain, les études notariales acceptent bien souvent de proroger les clauses suspensives, tandis que certains établissements bancaires font de même avec les dates de validité des offres. Si l’on peut raisonnablement s’attendre à un allongement des délais d’étude des demandes de crédits et à un report des signatures d’actes authentiques, parfois lié à des absences administratives, les transactions vont donc se poursuivre.

Les courtiers en première ligne pour soutenir les Clients

Les courtiers apparaissent dans cette situation comme des intermédiaires à privilégier pour négocier avec les conseillers bancaires. Leur rôle sera notamment d’examiner et d’alerter s’il est nécessaire d’obtenir l’allongement des délais des conditions suspensives des actes de vente, afin d’obtenir le crédit malgré des conditions de fonctionnement du marché ralenties.

Pour les clients déjà engagés dans un crédit immobilier et qui se retrouvent en difficulté financière du fait d’un arrêt ou d’un ralentissement de leur activité, les courtiers seront là aussi, bien utiles pour faire actionner ou obtenir une suspension ou un report des échéances.

 

Taux d’intérêt et conditions d’octroi des crédits : aucun changement à l’horizon

Par ailleurs, il est tout à fait légitime de s’inquiéter d’une éventuelle remontée des taux d’intérêt. Toutefois, en France, le risque est faible, car nous sommes protégés par un double système. D’un côté, le taux d’usure, publié trimestriellement, qui vient même d’être publié en avance avec de nouvelles baisses. De l’autre côté, le système bancaire français privilégie largement le taux fixe qui fige le montant du crédit dans le temps. Dans ces conditions, les aléas de l’économie ne devraient avoir aucun impact sur les taux d’intérêt des crédits en cours ou de ceux qui seront distribués dans les prochains mois.

Doit-on craindre alors un durcissement des conditions d’accès au crédit ? Là encore, la réponse est « non ». Les banques fondent leur rentabilité sur l’acquisition de nouveaux clients, difficile dans les circonstances actuelles. Dès la levée du confinement, elles n’hésiteront donc pas à utiliser le crédit immobilier comme « tête de gondole » pour rattraper ce retard. De plus, la banque centrale européenne a décidé d’injecter 750 milliards d’euros supplémentaires pour soutenir les investissements, quand le ministère de l’Économie et des Finances, de son côté, a annoncé lundi dernier la suspension des contraintes liées au coussin contra-cyclique. Cette double décision va permettre aux banques de distribuer le crédit plus largement, en priorité aux acteurs de l’économie pour prévenir l’effet dévastateur de la crise sur l’emploi, puis aux ménages pour soutenir la consommation et donc, le marché de l’immobilier.

Un marché qui va se poser et se digitaliser

La seconde partie de l’année sera consacrée à faire aboutir les projets immobiliers qui n’auront pu se faire au printemps. La tendance de cette reprise sera orientée par la réaction des vendeurs, inquiets pour leur avenir, qui pourraient décider d’accélérer leurs ventes. Une décision qui viendrait reliquéfier l’offre, face à une crispation de la demande prévisible, entraînant mécaniquement une baisse des prix et un ralentissement des transactions. Surtout, plus que jamais, la notion de préparation d’un projet va reprendre ses droits.

S’agissant des acteurs de la chaîne immobilière (notaires, agents immobiliers, banquiers… etc.), cette crise aura mis en relief la nécessité pour eux de s’équiper d’un point de vue technologique pour fluidifier les échanges : enregistrement des pièces, signature électronique, transfert et validation des documents… Ce basculement vers des outils digitaux sera clé pour leur permettre de s’adapter, dans la durée et à l’avenir, à toutes les situations.

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Comment est calculé le taux de prêt immobilier ?

Calcul taux immo : le Taux annuel effectif global (TAEG)

Après avoir réalisé plusieurs simulations de prêt, vous devez comparer les offres en étudiant le coût total du crédit, soit son TAEG. Si le taux d’intérêt de l’emprunt immobilier correspond au montant de la rémunération de l’organisme prêteur, le TAEG vous permet de prendre en compte l’intégralité des frais et ainsi de calculer l’échéance mensuelle que vous allez devoir verser à la banque.

Le profil de l’emprunteur est une variable qui influe directement sur le calcul du taux d’emprunt immobilier. Votre âge, votre situation professionnelle et personnelle, votre niveau de revenus et l’épargne dont vous disposez sont analysés et font évoluer le taux proposé à la hausse ou à la baisse.

Les frais de garantie, l’assurance de prêt, les frais de dossier et de gestion de compte viennent également s’ajouter au taux d’intérêt et constituent des montants qui peuvent peser lourd dans la balance. Ainsi, une banque qui propose un taux d’intérêt attractif peut, après ajout de tous les frais liés à l’emprunt, finalement ne pas être la plus intéressante.

Le choix du taux d’intérêt : fixe ou variable

Pour le calcul du taux de votre prêt immobilier, un autre élément à prendre en compte est le choix entre taux fixe et variable. Un taux fixe vous assure une régularité du montant des mensualités : le taux d’intérêt de votre emprunt est fixé à la signature et ne change pas sur toute la durée du prêt.

Un prêt immobilier à taux variable est un crédit dont le taux d’intérêt varie à la hausse ou à la baisse. Sa révision est annuelle et permet, si les taux baissent, la diminution de votre mensualité. À l’inverse, si les taux augmentent, votre mensualité sera revue à la hausse. Pour limiter ce risque, les banques peuvent vous proposer des prêts à taux capés, qui limitent la fluctuation des taux par un plafond.

Pour déterminer le meilleur taux d’un prêt immobilier, prenez soin de comparer des offres de prêts de durées identiques et de prendre en compte le TAEG plutôt que le taux d’intérêt.

Pour financer son projet immobilier, le mieux est d’être accompagné par un professionnel. Les conseillers en financement Wayne Home Investments étudient votre profil, vous guident dans vos démarches et sélectionnent pour vous les meilleures offres auprès des banques.

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Crédits immobiliers : c’est LE moment pour investir !

L’année 2019 qui est achevée à été marquée par des taux de crédits immobiliers historiquement bas, enchaînant les records ces derniers mois. Une aubaine pour les futurs acquéreurs en  2020.

1,12 ! C’est le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers observé en novembre, d’après un communiqué de l’observatoire Crédit Logement/CSA*. Il s’agit d’un nouveau record cette année, après le taux de 1,13% enregistré le mois précédent. Ces résultats sont le fruit d’une tendance baissière de fond impulsée par la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE).

Ces indicateurs montrent qu’il n’a jamais été aussi facile d’emprunter et de financer l’achat d’un logement, malgré la hausse des prix. Pour preuve, les taux sont six fois moins élevés que ceux pratiqués au début des années 2000. Théoriquement, il est donc possible de gagner du pouvoir d’achat en empruntant.

S’il est difficile de prédire de quoi sera fait l’avenir – les taux se sont stabilisés ces 6 derniers mois –, cette période est largement propice aux ménages souhaitant acquérir un appartement ou une maison. D’autant que la durée d’emprunt continue de progresser, atteignant 252 mois pour l’accession dans le neuf. Et que les dispositifs tels que le Pinel et le Prêt à taux zéro (PTZ) sont toujours d’actualité, malgré quelques incertitudes quant à leur maintien en l’état. À bon entendeur…

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Crédit immobilier : en changeant d’assurance, il est possible d’alléger ses mensualités

Réduire sa mensualité d’emprunt immobilier d’un montant pouvant atteindre160 euros par mois peut sembler alléchant ! Pour en bénéficier, il faut renégocier le taux de son assurance de prêt immobilier, une possibilité qui est offerte depuis le 1er janvier 20018, cependant peu d’emprunteurs en profitent.

Rappelons que lorsqu’un particulier emprunte pour acheter un logement, la banque lui demande de souscrire une assurance couvrant le prêt en cas de décès ou d’invalidité. Or, le coût de cette assurance s’ajoute aux mensualités du crédit immobilier et représente des sommes non négligeables.

Dans son observatoire 2017, l’agence de conseil en assurance Banque Assurance Optimisation (BAO) indique que pour un capital emprunté de 150 000 euros à 1,5 % sur 20 ans, la mensualité de l’assurance se situe entre 65 et 164 euros par mois.

Economie moyenne de 2 500 euros

Pendant des années, les banques ne laissaient pas aux emprunteurs la possibilité de choisir leur assurance. Mais la lutte d’associations de consommateurs et la loi relative à la consommation de 2014, les y ont obligées. Depuis le 1er janvier 2018, il est même possible de changer d’assurance chaque année et de bénéficier d’un tarif beaucoup plus intéressant que celui obtenu par l’intermédiaire de la banque. La Banque de France estime que l’économie moyenne pourrait être de 2 500 euros par emprunteur sur la durée du prêt.