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Quelles sont les charges annuelles pour un propriétaire ?

En achetant un logement dans un immeuble collectif, on devient généralement copropriétaire. Cela engendre le paiement de charges, qui sont nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

C’est quoi les charges prévisionnelles annuelles ?

Les charges prévisionnelles annuelles sont les charges obligatoirement payées par les copropriétaires, qui visent à prendre en charge les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété. Si tous les copropriétaires payent obligatoirement ces charges, leur participation varie selon leur quote-part en copropriété, c’est-à-dire selon la « valeur » de leur lot. Pour rappel, chaque lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

Les charges annuelles sont fixées par le budget prévisionnel annuel, qui est préparé tous les ans par le syndic de copropriété. Il est voté par l’assemblée générale dans les 6 mois qui suivent le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Le budget prévisionnel réunit l’ensemble des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d’administration courante des parties communes et des équipements communs de la copropriété pour l’année à venir.

Il est important que le budget prévisionnel soit le plus précis possible puisqu’il détermine les charges qui seront payées par les copropriétaires. Si le budget prévisionnel est sous-estimé, les charges payées par les copropriétaires seront insuffisantes pour couvrir les dépenses de la copropriété. Celle-ci pourrait notamment faire face à des difficultés pour payer ses prestataires.

 


Bon à savoir

Le calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l’unanimité lors d’une assemblée générale.


 

C’est quoi les provisions sur charges ?

Généralement, le syndic de copropriété demande aux copropriétaires le versement de charges provisionnelles (ou « provisions sur charges ») au début de chaque trimestre. Ces provisions sur charges correspondent à un quart du budget prévisionnel, dont l’objectif est d’anticiper les dépenses de l’année à venir.

Ces charges sont donc estimées, c’est pourquoi elles sont appelées « provisions ». Elles constituent une cagnotte dans laquelle le syndic de copropriété « pioche » pour régler les dépenses de fonctionnement de l’immeuble, prévues dans le budget prévisionnel (entretien, maintenance, administration…) et les dépenses de travaux.

Dans certains cas, il peut être décidé en assemblée générale de copropriété que le versement des charges provisionnelles se fera chaque semestre ou chaque mois. A la fin de chaque année, lors de l’approbation de l’arrêté des comptes, les charges provisionnelles sont régularisées en fonction des dépenses réelles de la copropriété.

Si les charges annuelles étaient finalement insuffisantes pour couvrir les dépenses de la copropriété, les copropriétaires se voient généralement demander le versement d’un complément de charges. Dans le cas contraire, le trop-versé est imputé sur les charges de copropriété de l’année suivante.

 


Régularisation des charges : comment ça marche ?

Les provisions sur charges sont régularisées à la fin de chaque année, en fonction des dépenses réelles de la copropriété.


 

Qu’est ce qui est compris dans les charges ?

Les charges provisionnelles comprennent les charges générales et les charges spéciales, qui sont inscrites dans le budget prévisionnel. Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de la copropriété. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel (nettoyage de l’immeuble, éclairage des parties communes, ravalement, administration, consommations d’eau et d’électricité des parties communes, etc.).

De leur côté, les charges spéciales concernent les frais de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipements communs comme l’ascenseur ou le chauffage collectif. Les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité potentielle que les services et les éléments collectifs représentent pour leur lot. Par exemple, une personne qui vit en rez-de-chaussée paiera moins de charges liées au fonctionnement de l’ascenseur qu’une personne qui vit au 6e étage.

Cependant, le calcul de la répartition des charges spéciales ne tient pas compte de l’usage réel du service ou de l’élément d’équipement commun. Précisons qu’il existe également des provisions sur charges « hors budget prévisionnel ». Elles concernent le financement des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble ou qui portent sur les éléments d’équipements communs (autres que les travaux de maintenance) ou le financement des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

 


Copropriété : quid des avances ?

En plus des provisions sur charges, le syndic peut demander aux copropriétaires de verser des avances, qui constituent une réserve d’argent en vue des dépenses futures. Contrairement aux provisions, elles sont remboursées au copropriétaire lors de la vente de son lot.

 

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Quel est le rôle du notaire dans l’achat immobilier ?

L’importance du notaire dans une démarche d’achat n’est plus à démontrer. C’est un acteur clé qui permet de régulariser la vente et de l’encadrer. C’est aussi un professionnel reconnu pour son rôle de conseiller durant l’achat. Découvrez ce qu’il pourrait bien vous apporter lors de la réalisation de votre projet immobilier.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Par défaut, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de différents postes, et varient en fonction du bien en question. Ils seront notamment plus élevés dans le cas de l’achat d’un immeuble ancien. Ces frais se décomposent en différents postes. Contrairement aux idées reçues, les émoluments du notaire ne représentent en réalité que 15 à 20% du prix de la prestation. Le montant relativement élevé des frais de notaire s’explique surtout par les différents droits et taxes qui s’appliquent. Il est notamment question de taxe communale, de droit départemental d’enregistrement ou encore de contribution de sécurité immobilière.

Le paiement des frais de notaire s’effectue pendant la signature de l’acte de vente. Il est alors demandé à l’acquéreur de verser une estimation, qui sera ajustée par la suite. De nombreux simulateurs gratuits existent en ligne pour anticiper ces frais. Il existe aussi différents moyens pour réduire leur montant. Certains honoraires ne relevant pas des contributions obligatoires peuvent par exemple être négociés. Il vous est possible de payer les frais d’agence sans passer par le notaire, afin d’ensuite les distinguer du prix du bien. Les honoraires seront alors calculés sur le prix net du bien.

Comment bien choisir son notaire ?

Le choix de votre notaire ne s’effectue pas à la légère. Vous avez tout intérêt à vous offrir les services d’un professionnel compétent. Il est important de s’assurer de sa disponibilité et de sa transparence tout au long de votre démarche. Les frais de notaire sont à considérer, mais ne doivent pas être votre seul critère de sélection. Ils ne sont d’ailleurs pas soumis à de grandes variations sur le marché.

Au delà de sa fonction opérationnelle, le notaire aura surtout un rôle de conseil auprès de vous. C’est pourquoi des qualités humaines comme l’écoute et la pédagogie sont aussi requises. Vous pouvez vous faire recommander un notaire par une connaissance fiable. C’est même l’idéal pour se faire une idée de la compétence du professionnel en question.

Si votre réseau est limité, vous pouvez aussi trouver votre notaire en consultant l’annuaire des notaires, ou bien en vous adressant directement à la chambre des notaires de votre département. Privilégiez la proximité si vous ne souhaitez pas que les déplacements récurrents deviennent problème. De plus, un professionnel bien implanté localement disposera d’un réseau plus intéressant. Sans parler de sa connaissance du marché, élément clé dans la réussite de votre projet immobilier.

Notaire, Banque, prévoyance professionnel, non résident, etc….

Votre meilleur solution reste quand même, choisir Wayne Home Investments comme interlocuteur unique, car nous avons les meilleures notaires, banques, et gestionnaires de dossier pour votre premier achat.

Notre solution comprenne la gestion entière de tout le processus d’achat, et un conseiller dédié vous sera attribue.

 

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5 idées sur l’immobilier neuf

On a toujours tendance à penser que l’achat immobilier dans le neuf profite essentiellement aux investisseurs. La loi Pinel leur offre en effet de gros avantages fiscaux. Pourtant, le neuf ne leur est pas réservé, loin de là, il y a même de bonnes affaires à réaliser.

 

Sur la typologie d’achat : investissement locatif ou résidence principale

Il n’est pas obligatoire pour un particulier d’acquérir un logement neuf pour en faire sa résidence principale. Il est même possible d’investir dans le locatif sans être déjà propriétaire. Pour diminuer les risques de loyers impayés, les études montrent qu’il faut privilégier les petites surfaces ou les zones géographiques très demandées, donc pas nécessairement à côté de chez soi.

Sur le logement

Tous les appartements ne sont pas obligatoirement identiques. L’acquéreur peut modifier le plan d’aménagement de son bien immobilier s’il s’y prend suffisamment tôt : ajouter des placards, modifier une cloison, préférer une douche à une baignoire…

Il pourra aussi choisir les revêtements, le mobilier de la salle de bain et de la cuisine, la couleur des murs.

 

Sur la négociation

Il n’y a pas moins de marge de négociation dans le neuf que dans l’ancien. Le promoteur a besoin d’un certain nombre de réservations pour lancer la construction de son programme immobilier. Les premiers acheteurs obtiennent ainsi souvent des rabais intéressants tout comme ceux qui s’intéressent aux invendus. Par ailleurs, le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du montant de la vente.

Sur l’apport financier

Il est possible d’investir dans un logement neuf avec un apport minimum. Il suffit de faire jouer la concurrence entre les banques : certaines demandent au moins 20% du montant total du prêt, d’autres rien.

Le promoteur en revanche exigera le versement d’un acompte à la réservation.

 

Sur les prêts immobiliers

Contrairement aux idées reçues, il est possible de financer son logement neuf au moyen de plusieurs prêts, celui de la banque cumulé à un prêt à taux zéro par exemple. Il faudra juste que les revenus des acquéreurs ne dépassent pas le plafond prévu en regard de la composition de leur famille. D’autres aides sont cumulables : prêt action logement (ancien 1 % logement), prêt d’accession sociale, microprêts à taux bonifiés (s’adresser à la région). L’ensemble du crédit ne doit cependant pas excéder 33 % des revenus, sauf si ces derniers sont particulièrement élevés.

Sur la défiscalisation

Les programmes immobiliers neufs ne profitent pas qu’aux investisseurs. Ils offrent également des avantages certains aux particuliers qui souhaitent en faire leur résidence principale, y compris les primo-accédants :

  • des frais de notaire réduits, 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Dans certains cas, ils sont même offerts ;
  • moins d’entretien les premières années donc moins de charges de copropriété aussi. Les performances énergétiques baissent également les factures de chauffage dans les parties communes ;
  • un style plus contemporain ;
  • une isolation thermique et phonique très performante donc des économies à la clé et un confort accru ;
  • une exonération des taxes foncières et d’habitation les deux premières années selon les communes avec l’accord du maire.
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Acheter un logement en couple : ce qu’il faut savoir

Acheter un bien immobilier à deux induit certains ajustements selon le statut marital des acquéreurs. Comment protéger son conjoint en cas de décès lorsque l’on n’est pas marié ? Vaut-il mieux acquérir en SCI ? Quels sont les avantages du PACS ? Nos conseils si vous souhaitez acheter à deux.

Alors que la fête des amoureux fait toujours recette, nous vous proposons quelques conseils pour tout savoir sur un achat immobilier à deux, que vous soyez mariés ou non.

Plusieurs questions se posent en effet lorsque l’on acquiert un bien immobilier à deux, notamment l’héritage du logement en cas de décès d’un des propriétaires ou de séparation… Des questions qu’il vaut mieux se poser avant l’achat immobilier afin d’éviter toute déconvenue, le statut le plus protecteur étant le mariage. Les notaires le rappellent souvent pour acheter à deux, mieux vaut se marier.

Acheter à deux : pour les couples mariés

Sauf contrat de mariage, le régime de la “communauté des biens réduites aux acquêts”, s’applique pour un achat immobilier. Les époux qui achètent un logement ensemble sont tous les deux propriétaires et disposent des mêmes droits sur le bien. Ce sont les mieux protégés en cas de décès de l’un des membres du couple. Le survivant acquiert l’usufruit de la maison ou de l’appartement, “mais cela ne vaut pas s’il s’agit d’une famille recomposée“, prévient Maître Labour, notaire de Corbeil-Essonnes.

Depuis 2001, si celui qui survit a déjà eu un enfant lors d’une précédente union, alors il n’est propriétaire que d’un quart du bien immobilier. Son enfant ne pourra pas en hériter. Les parents de l’époux décédé se voient attribuer les parts immobilières de ce dernier.” Dans une telle situation, la seule véritable assurance qui existe,“c’est le testament”, assure Maître Labour.

Attention : Si l’un des époux finance la totalité du bien ou une partie avec des fonds dits propres reçus “par donation, succession ou provenant d’économies antérieures au mariage”, ou si son apport est supérieur à 50% du prix du bien, le logement lui appartient entièrement. En cas de divorce ou de décès, il n’aura à verser qu’une indemnisation à son ou sa partenaire.

Acheter à deux pour les couples pacsés

En temps normal, les couples pacsés sont logés sous le régime de la séparation des biens. Dans le cadre d’une acquisition immobilière, les conjoints précisent, dans l’acte d’achat, les sommes engagées par chacun. En l’absence de cette mention, ils sont considérés comme propriétaires pour moitié tous les deux.

En cas de décès d’un des deux membres, le logement revient au conjoint s’il s’acquitte des droits de succession “souvent très importants“, indique Maître Labour. “Si un testament a été rédigé par la personne disparue, alors le survivant sera automatiquement exonéré de droits de succession.” Si le couple a des enfants, le survivant dispose d’une “quotité disponible”. Ses parts dans la maison varient en fonction du nombre d’enfants que compte le ménage (un tiers s’ils sont deux, un quart s’ils sont trois, etc.).

Acheter à deux ni mariés ni pacsés

Côté protection, il n’en existe quasiment pas pour les concubins. “Lorsque l’on vit en concubinage et que l’on achète ensemble, c’est le régime de la séparation des biens qui s’impose”, précise Maitre Labour. Si l’un des conjoints vient à décéder ou en cas de séparation, chacun récupère la part de la somme qu’il a investi pour l’achat du logement. “Généralement, j’ajoute une fiche en annexe au contrat de vente précisant les sommes engagées par les deux membres, au moment de l’acquisition”, poursuit le notaire.

Acheter en indivision lorsque l’on est en couple ?

Il est possible de coucher sur son testament son partenaire afin qu’il bénéficie de l’usufruit de la propriété. Mais gare aux frais de succession. N’étant pas pacsé, le concubin est considéré comme un tiers et doit payer jusqu’à 60% des droits de succession sur la valeur du bien immobilier transmis. “Beaucoup de clients viennent me voir en pensant qu’en achetant en SCI (sociétés civiles immobilières), ils ne paieront rien. C’est un mythe. Le fait d’acheter en SCI ne vous exonère pas de droits de succession”, rappelle le notaire.

 

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5 solutions pour donner vie à son projet immobilier malgré le confinement

Sa maison, son appart, son foyer, son cocon, son nid d’amour, … Les mots ne manquent pas pour désigner son “chez-soi”. En ces temps particulier, on se rend encore plus compte de l’importance d’avoir un logement qui correspond à ses attentes.

1/ Peaufiner son projet

Les annonces immobilières restent consultables en ligne. Vous pouvez donc continuer votre recherche immobilière (presque) comme d’habitude.

Revoyez la liste de vos critères. La baignoire est-elle vraiment indispensable ? Un jardin ou un balcon, ça pourrait finalement être une bonne option…

Renseignez ensuite ces critères sur notre site pour trier les annonces, ou via un agent immobilier Wayne Home Investments.

2/ Prendre contact avec les professionnels

Que vous souhaitiez acheter un logement neuf, les professionnels peuvent répondre à vos questions !

Agents immobiliers, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles et même établissements prêteurs restent joignables par mail et par téléphone. Il est même possible de signer un acte de vente à distance chez un notaire !

Pour l’achat d’un logement neuf, il n’y a de toute façon rien à voir “en vrai”. Votre projet est au stade du plan et peut donc totalement se construire sans que vous ayez à bouger de chez vous.

3/ Opter pour la visite virtuelle

Une annonce immobilière, ce n’est plus seulement un texte et quelques photos.

Plusieurs annonces proposent désormais de faire des visites virtuelles depuis n’importe quel écran. Grâce à un conseil en distance, vous pouvez vous déplacer dans le logement presque comme si vous y étiez.

4/ Préparer ses cartons et faire du tri

Si vous aviez prévu de déménager fin mars ou mi-avril, vous n’aviez peut-être pas encore eu le temps de préparer vos cartons. Et c’est sans doute une bonne chose !

Un déménagement peut-être une source de stress et se prépare (trop) souvent à la dernière minute.

Profitez de cette période particulière pour prendre le temps de trier vos affaires, en commençant bien évidemment par les moins utiles. Non seulement vous ferez plaisir à d’autres en donnant ou en vendant des vêtements et objets dont vous n’avez plus l’utilité et surtout vous aurez moins de cartons à transporter et à déballer !

5/ S’abonner aux alertes de Wayne Home Investments

Dès que la vie reprendra son cours, il vous sera de nouveau possible de visiter des logements. Et pour ne pas passer à côté de la bonne affaire, vous avez tout intérêt à vous abonner aux alertes gratuites de Wayne Home Investments.

Vous recevrez alors directement des notifications et des mails avec les nouvelles annonces correspondantes à vos critères, et / ou les nouvelles sur ce marché en évolution.

NOUS CONTACTER

PENDANT LE CONFINEMENT
Nous sommes joignable du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h00 à 18h00.

Vous pouvez nous joindre au 022 870 03 01

Et par email : info@waynehomeinvestments.com

 

 

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COVID-19 et confinement : quid des compromis et des actes authentiques ?

Le confinement en Suisse a étais repousse au 26 Avril. Donc notre agence est fermé jusqu’à ce jour au minimum. Neomoins nous avons des solutions pour continuer a vous soutenir.

 

La signature du compromis était déjà prévue, et/ ou envisagé  ?

Notre agence prends des mesures afin de protéger votre santé ainsi que celle de notre équipe et de contrer au mieux le virus COVID-19.Nous avons décidé de suivre scrupuleusement les mesures et les recommandations annoncées par la Confédération et l’OFSP. Un RDV vous sera proposé, et toutes les dispositions sanitaires prises pour ne pas vous mettre en risque.

 

Le compromis est déjà signé

Anticipez sur l’écoulement des délais de réalisation des conditions suspensives en les prorogeant avant qu’ils n’expirent par un échange de Lettre Recommandée avec Accusé de Réception ou Lettre Recommandée Electronique entre vendeur et acquéreur. Vous pouvez aussi recourir à un avenant de prorogation.

Sinon, faute de réalisation des conditions suspensives, la caducité du compromis est encourue dans la plupart des cas et la vente de votre bien risque d’être annulée.

 

La date de la signature de l’acte authentique approche

Les offices notariaux sont fermés au public depuis le 17 mars, midi.

Ils ont recours aux signatures d’acte à distance lorsque c’est envisageable (la présence d’un clerc de notaire étant indispensable).

 

NB : Le Président du Conseil supérieur du notariat, Jean-François Humbert a réclamé « en urgence » à Nicole Belloubet, ministre de la Justice, « une mesure réglementaire permettant une comparution à distance, complément indispensable de l’acte à distance ».

 

La remise des clés n’a pas eu lieu à l’occasion de la signature de l’acte authentique. Comment les récupérer ?

Dans l’hypothèse d’une entrée en jouissance différée, le vendeur qui ne peut pas quitter les lieux sera fondé à invoquer la force majeure. L’acquéreur ne peut pas, par conséquent, forcer le vendeur à libérer les lieux, ni lui réclamer les pénalités de retard éventuellement prévues au compromis.

 

En revanche, le vendeur devra verser à l’acquéreur une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé d’un commun accord entre les parties jusqu’à son déménagement et remise des clés à l’acquéreur.

 

Nos agents, sont bien entendu à votre entière disposition, afin de mieux vous servir.

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Coronavirus : qu’advient-il de la construction de mon logement neuf ?

Si vous avez un projet d’achat en VEFA ou sur plan, voici ce que vous devez savoir.

Les chantiers de construction sont-ils stoppés ?

La crise sanitaire que connaît actuellement la France impacte nécessairement l’immobilier neuf.

Les mesures de confinement et la nécessité de respecter les gestes barrières pour limiter la propagation du coronavirus ont ralenti les chantiers de construction voire les ont totalement stoppés.

À cela peut s’ajouter des problèmes d’acheminement des matériaux nécessaires à la construction ou encore l’obtention de permis de construire de la part des mairies.

Quel recours en cas de retard de livraison ?

Le contrat de réservation que vous avez signé avec le promoteur ou le constructeur de maisons individuelles comprend une date de livraison. Le non-achèvement de la construction ou le retard de livraison peut donner lieu au paiement d’indemnités par le promoteur.

Cependant, certaines causes excluent la responsabilité du promoteur. La crise sanitaire du Covid-19 est considéré comme un cas de force majeure, au même titre qu’une catastrophe naturelle. Par conséquent, le retard de livraison de votre logement neuf en raison du coronavirus ne donnera lieu à aucune indemnité.

Votre promoteur immobilier ou votre constructeur doivent quoi qu’il en soit vous tenir informés de l’état du chantier.

 

Et mon prêt immobilier pour l’achat d’un logement neuf ?

Pour l’achat d’un logement neuf, le versement de fonds se fait au fur et à mesure de la construction par la banque. Jusqu’à l’achèvement des travaux, l’emprunteur peut ne régler que les intérêts sur les sommes versées (ce que l’on appelle les intérêts intercalaires).

Si vous aviez une demande de prêt en cours, les établissements bancaires continuent d’étudier les dossiers même si les délais de traitement sont allongés.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre organisme de prêt pour envisager la suspension ou l’aménagement de vos mensualités de prêt.

Quand pourrais-je récupérer mon logement neuf ?

Si vous étiez sur le point d’emménager dans votre logement neuf, vous devrez patienter jusqu’à la fin du confinement. Les déménagements ne sont pas recommandés durant le confinement et il n’est pas possible de changer de lieu de confinement.

La remise des clés et la visite finale du logement (pour en vérifier la conformité) ne sont de toute façon pas réalisables.

Si vous êtes actuellement locataire, réalisez avec votre bailleur une convention d’occupation temporaire pour décaler votre départ du logement. Vous vous engagez alors à payer le loyer jusqu’à votre départ.

Est-ce que je peux acheter un logement neuf pendant le confinement ?

L’acquisition d’un logement neuf suppose patience et capacité à se projeter dans un logement, voire un quartier, qui n’existe pas encore. Il n’est jamais trop tard pour commencer à imaginer sa nouvelle vie !

Si vous avez un projet d’achat ou de construction, vous pouvez toujours consulter les annonces sur le site, ou demander de parler à un conseiller au 022 870 03 01, ou par email sur info@waynehomeinvestments.com

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Opinion | Immobilier : ce que le Covid-19 va changer

La crise sanitaire actuelle aura forcément un impact sérieux sur le marché de l’immobilier.

Quant aux projets plus avancés, si les délais d’obtention de crédit et de signature notariale risquent de s’allonger, ils ne manqueront pas d’aboutir. Surtout, cette crise aura pour conséquence d’accélérer fortement la digitalisation de tous les acteurs de la chaîne immobilière, ce qui serait de ce point de vue, un mal pour un bien.

 

Une filière immobilière qui s’organise

Au moment de l’annonce du confinement, aucun des acteurs de la chaîne immobilière n’était réellement prêt à l’affronter. Après avoir déclaré – pour la plupart – dans la foulée qu’elles ne prendraient plus de nouveaux dossiers de crédit, faisant planer le risque d’un blocage total des transactions, les banques se sont activées pour modérer cette décision. Certes, la situation est loin d’être “normale”, mais au fur et à mesure que les jours passent, le secteur s’organise pour faire avancer les projets immobiliers des Français.

Sur le terrain, les études notariales acceptent bien souvent de proroger les clauses suspensives, tandis que certains établissements bancaires font de même avec les dates de validité des offres. Si l’on peut raisonnablement s’attendre à un allongement des délais d’étude des demandes de crédits et à un report des signatures d’actes authentiques, parfois lié à des absences administratives, les transactions vont donc se poursuivre.

Les courtiers en première ligne pour soutenir les Clients

Les courtiers apparaissent dans cette situation comme des intermédiaires à privilégier pour négocier avec les conseillers bancaires. Leur rôle sera notamment d’examiner et d’alerter s’il est nécessaire d’obtenir l’allongement des délais des conditions suspensives des actes de vente, afin d’obtenir le crédit malgré des conditions de fonctionnement du marché ralenties.

Pour les clients déjà engagés dans un crédit immobilier et qui se retrouvent en difficulté financière du fait d’un arrêt ou d’un ralentissement de leur activité, les courtiers seront là aussi, bien utiles pour faire actionner ou obtenir une suspension ou un report des échéances.

 

Taux d’intérêt et conditions d’octroi des crédits : aucun changement à l’horizon

Par ailleurs, il est tout à fait légitime de s’inquiéter d’une éventuelle remontée des taux d’intérêt. Toutefois, en France, le risque est faible, car nous sommes protégés par un double système. D’un côté, le taux d’usure, publié trimestriellement, qui vient même d’être publié en avance avec de nouvelles baisses. De l’autre côté, le système bancaire français privilégie largement le taux fixe qui fige le montant du crédit dans le temps. Dans ces conditions, les aléas de l’économie ne devraient avoir aucun impact sur les taux d’intérêt des crédits en cours ou de ceux qui seront distribués dans les prochains mois.

Doit-on craindre alors un durcissement des conditions d’accès au crédit ? Là encore, la réponse est “non”. Les banques fondent leur rentabilité sur l’acquisition de nouveaux clients, difficile dans les circonstances actuelles. Dès la levée du confinement, elles n’hésiteront donc pas à utiliser le crédit immobilier comme “tête de gondole” pour rattraper ce retard. De plus, la banque centrale européenne a décidé d’injecter 750 milliards d’euros supplémentaires pour soutenir les investissements, quand le ministère de l’Économie et des Finances, de son côté, a annoncé lundi dernier la suspension des contraintes liées au coussin contra-cyclique. Cette double décision va permettre aux banques de distribuer le crédit plus largement, en priorité aux acteurs de l’économie pour prévenir l’effet dévastateur de la crise sur l’emploi, puis aux ménages pour soutenir la consommation et donc, le marché de l’immobilier.

Un marché qui va se poser et se digitaliser

La seconde partie de l’année sera consacrée à faire aboutir les projets immobiliers qui n’auront pu se faire au printemps. La tendance de cette reprise sera orientée par la réaction des vendeurs, inquiets pour leur avenir, qui pourraient décider d’accélérer leurs ventes. Une décision qui viendrait reliquéfier l’offre, face à une crispation de la demande prévisible, entraînant mécaniquement une baisse des prix et un ralentissement des transactions. Surtout, plus que jamais, la notion de préparation d’un projet va reprendre ses droits.

S’agissant des acteurs de la chaîne immobilière (notaires, agents immobiliers, banquiers… etc.), cette crise aura mis en relief la nécessité pour eux de s’équiper d’un point de vue technologique pour fluidifier les échanges : enregistrement des pièces, signature électronique, transfert et validation des documents… Ce basculement vers des outils digitaux sera clé pour leur permettre de s’adapter, dans la durée et à l’avenir, à toutes les situations.

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QU’EST CE QUE L’ACHAT IMMOBILIER EN VEFA ?

Acheter en VEFA : Comment ça marche ?

L’échelonnement des paiements

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur demeure le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.

À l’acte authentique ainsi qu’à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l’état d’avancement des travaux . L’acte authentique ne pourra être régularisé qu’à la condition que les travaux aient atteint un stade correspondant à 20% d’avancement (stade : ouverture du chantier).

L’état d’avancement des travaux sera le suivant :

STADE D’AVANCEMENT ÉCHELONNEMENT CUMUL
Ouverture du chantier 20% 20%
Achèvement des fondations 15% 35%
Première dalle de béton 20% 55%
Murs en élévation 10% 65%
Hors d’eau 5% 70%
Menuiseries extérieures posées 15% 85%
Achèvement 10% 95%
Mise à disposition 5% 100%

Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, l’enveloppe de crédit ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Chaque versement réclamé par le promoteur, entraînera une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Il est préférable que le remboursement du capital emprunté n’intervienne qu’à la livraison.

Ainsi, il est opportun de demander à l’établissement bancaire de différer à la livraison du bien :

  • soit le remboursement du capital (franchise partielle)
  • soit le remboursement du capital et des intérêts (franchise totale)

Le contrat de réservation en VEFA

Pour l’achat d’un logement sur plan, vous devez signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie (sur un compte séquestre), il correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.

Le promoteur doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception dans le cadre de la loi SRU.

À compter du lendemain de la première présentation du recommandé avec AR, vous disposerez d’un délai de réflexion de dix jours au cours duquel vous pourrez renoncer à votre réservation. Dans ce cas, le dépôt de garantie vous sera restitué intégralement, sans retenue ni pénalité.

Important : À réception du contrat, vous devrez porter attention aux conditions de la vente (date, prix, délais…) ainsi qu’à  la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs.

Les garanties de l’achat en VEFA

Préalablement à la régularisation de l’acte authentique le notaire est chargé de vérifier que le promoteur dispose des garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction et notamment la garantie financière d’achèvement ainsi que l’assurance  dommage ouvrage.

À la réception des travaux vous devez signer un procès-verbal de réception des travaux, sur lequel vous mentionnerez les défauts de conformité ou les vices apparents.

Les garanties dont vous disposez :

  • la garantie de parfait achèvement : elle dure un an. Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux
  • la garantie biennale : elle couvre les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre)
  • la garantie décennale : d’une durée de dix ans, elle vous assure contre les désordres qui compromettent la solidité de l’édifice ou les rendent impropres à sa destination
  • l’assurance dommage ouvrage : souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte, elle vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité
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Faut-il acheter ou louer son logement ?

Acheter ou louer ? Est-il plus intéressant d’être propriétaire ou locataire ?

Avant de choisir, les charges (taxe foncière, travaux de rénovation, mises aux normes, charges de copropriété) sont à évaluer dès le départ, et parfois être locataire peut mieux correspondre à vos souhaits en termes de cadre de vie.

Alors acheter ou louer ? Au final ce choix d’achat ou non dépend du lieu d’achat envisagé et de vos perspectives à moyen-long terme par rapport à votre choix de lieu de vie et de vos revenus.

 

Acheter ou louer : quels critères à prendre en compte ?

Un peu plus d’un Français sur deux est propriétaire de son logement selon les statistiques de l’Insee. Sur le canton de Genève, et Vaud, 9 personnes sur 10 sont locataires.

Bien que l’accession à la propriété soit l’une des préoccupations majeures de nos concitoyens, le statut de locataire peut mieux convenir à certains budgets si l’on prend en compte les charges de copropriété éventuelles, la taxe foncière et le coût de l’énergie.

Pour déterminer s’il est préférable d’acheter ou louer, plusieurs critères peuvent être pris en compte :

  • votre statut
  • votre mobilité
  • votre capacité d’apport
  • les taux de crédits et les prêts
  • l’état du marché de l’immobilier selon votre région, etc…

Il est nécessaire de prendre le temps d’analyser les différentes options.

Louer pour les personnes “mobiles” ?

Acheter ou louer pour les personnes mobiles ?

  • Une personne amenée à changer régulièrement de résidence pour des raisons professionnelles aura plutôt intérêt à se tourner vers la location.
  • Ce mode d’hébergement est plus souple (préavis d’un mois ou de trois mois selon la situation économique ou familiale du locataire, la situation géographique du logement ou selon que le logement est ou non meublé).
  • La location est aussi adaptée aux étudiants ou aux jeunes actifs notamment, parce qu’ils entrent dans la vie active ou parce qu’ils peuvent être colocataires et partager les coûts d’un seul logement.
  • Ce mode d’hébergement peut permettre aussi en parallèle de se constituer un petit capital qui servira d’apport lors d’une demande de prêt à la banque.

Acheter : comment bien préparer son projet ?

Les avantages de l’achat immobilier

Les experts de l’immobilier ont tendance à conseiller aux jeunes ménages d’investir dans la pierre le plus tôt possible.
Surtout lorsque les taux d’intérêts sont bas comme c’est le cas actuellement (3,04 % sur 16,6 ans selon l’Observatoire Crédit/Logement CSA).

Cela permet avant tout de mettre en place une « épargne forcée » et de capitaliser pour ses vieux jours. Une fois à la retraite, le propriétaire n’aura plus de loyer à payer.
C’est autant d’économies réalisées alors que la pension moyenne d’un retraité se situe seulement à 1 256 euros bruts par mois selon les statistiques de la Caisse nationale d’assurance maladie (Cnav) diffusées en mai 2013.

Des coûts à prendre en compte

Toutefois, avant de se lancer dans l’accession à la propriété, il faut bien ficeler son projet d’achat.
En 2011, 6,2 % des dossiers de surendettement déposés concernaient des propriétaires accédants selon la Banque de France. Ce taux s’est réduit mais les jeunes ménages doivent faire attention et avoir en tête les coûts induits par l’accession à la propriété.

Un propriétaire doit s’acquitter d’une taxe foncière sur les propriétés bâties (en plus de la taxe d’habitation), il doit faire face aux financements des travaux d’entretien mais aussi de remplacement des gros équipements ou de rénovation, aux charges de copropriété en cas d’achat en immeuble collectif, etc.

En achetant une maison ancienne, le nouveau propriétaire doit avoir à l’esprit que les déperditions énergétiques sont, en général, plus importantes que dans une maison ou un appartement récent, la facture de chauffage risque donc d’augmenter.

L’importance de l’emplacement

Par ailleurs, les jeunes ménages ont tendance à s’éloigner des centres villes pour bénéficier des prix inférieurs à ceux observés au cœur des agglomérations.
Ces familles doivent bien calculer les dépenses induites par l’achat d’un logement éloigné de leur travail (comme le budget déplacement par exemple).

Toutes ces dépenses cumulées avec les échéances de prêts ne doivent pas induire un « saut de charges » (total des dépenses courantes) trop important entre le moment où le ménage change de statut et devient propriétaire.

Les experts du secteur, banquiers et agents immobiliers, sont là pour sensibiliser les candidats à l’accession pour que le projet d’achat soit une réussite.

Acheter ou louer, la question n’est donc pas si simple et doit donc prendre plusieurs critères en compte.

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