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Prêt immobilier : hypothèque ou caution bancaire ?

La banque qui accorde un prêt immobilier prend un risque. Pour se protéger, elle exige une garantie financière. Il peut s’agir d’une caution , d’une hypothèque ou encore d’un privilège de prêteur de deniers.

La caution bancaire

La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.

Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur. Les sommes versées par l’emprunteur correspondant au coût de la caution sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.

Au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procède en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser.

Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.


L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière.

L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 50 ans. Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt.

Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités . L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la main levée de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.


Privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers se présente lorsque le prêt est destiné à l’acquisition du bien.

Il a les mêmes effets que l’hypothèque, mais présente un avantage puisqu’il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière . Il est donc moins couteux pour l’emprunteur.

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Un accompagnement sur-mesure

Wayne home Investments est à vos côtés, tout au long de votre projet. Un interlocuteur unique suit votre dossier et vous accompagne de la signature du contrat de réservation à la remise des clés de votre logement.

 

Un interlocuteur unique pour un suivi 100 % personnalisé

 

La relation client est un enjeu majeur de la promotion immobilière. Wayne Home Investments la place au cœur de sa stratégie, illustrant et affirmant ainsi la différence Wayne Home Investments.

 

Que ce soit pour habiter, investir pour défiscaliser ou encore vous constituer un patrimoine, nos conseillers vous proposeront les solutions adaptées à vos besoins.

 

Le responsable de la relation client est l’interlocuteur unique qui vous accompagne jusqu’à la livraison de votre logement. Conscient que l’achat d’un logement est un acte important et engageant, il vous apporte écoute, conseils et accompagnement au quotidien.

 

Dans les 3 à 6 mois suivants la signature du contrat de réservation, vous retrouverez le promoteur chez un notaire pour signer l’acte de vente définitif ou contrat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Ce contrat mentionne les détails relatifs au logement, à l’obtention du crédit immobilier, à la garantie d’achèvement des travaux, ainsi que l’échéancier des paiements.

 

Du fait que vous achetez un logement clé en main, Wayne Home Investments vous propose vraiment ce service clé en main. Prise du dossier dés la découverte de votre capacité d’achat, jusqu’à la signature chez le notaire, et aussi la livraison de votre bien Immobilier.

 

Votre réussite est notre réussite !!

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Locataire ou propriétaire : lequel est redevable de la taxe d’habitation ?

Locataire ou propriétaire : lequel est redevable de la taxe d’habitation ?

Quel que soit votre statut, vous êtes redevable de la taxe d’habitation du logement que vous occupez au 1er janvier de l’année en cours.

Si le logement est occupé par son propriétaire, c’est à lui de payer la taxe d’habitation, alors que si le logement est mis en location, c’est au locataire de s’acquitter de la taxe. Dans le cas où le logement serait mis à disposition à titre gratuit, c’est à son occupant de payer la taxe d’habitation.

Pour les logements en location, la taxe est établie pour le locataire. Son calcul prend en compte des informations relatives à la situation familiale et financière des occupants. A ce titre, elle n’est pas considérée comme une charge récupérable comme l’est par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ainsi le propriétaire ne peut servir d’intermédiaire entre le locataire et les services fiscaux.

Selon le même principe, la taxe d’habitation d’un logement de fonction est adressée aux personnes bénéficiant de son occupation au 1er janvier de l’année.

En revanche, tous les propriétaires de logements loués en location saisonnière doivent payer la taxe d’habitation, même si une autre personne occupe le logement au 1er janvier.

Doit-on payer la taxe d’habitation pour un logement non habité ?

Comme son nom l’indique, la taxe d’habitation s’applique sur tous les logements habités. Elle est toujours payée par l’occupant des lieux.

Lorsque personne n’habite dans le logement au 1er janvier, la taxe revient au propriétaire. Seule exception : si le propriétaire démontre que son logement n’était pas habité au 1er janvier de l’année, en fournissant, par exemple, les bons de déménagement des meubles ou des factures d’électricité montrant une absence de consommation. Le logement peut alors être considéré comme vacant et exonéré de la taxe d’habitation. Attention cependant, si la période d’inoccupation dépasse un an, la taxe sur les logements vacants peut s’appliquer.

Qui paie la taxe d’habitation en cas de déménagement ?

La totalité du montant de la taxe d’habitation est due par le contribuable occupant le logement au 1er janvier de l’année, et ce, même en cas de déménagement dans les premiers jours de l’année. Par contre, ce contribuable ne paiera pas pour l’année en cours la taxe d’habitation du nouveau logement qu’il occupera suite à son déménagement. Contrairement à la taxe foncière, la taxe d’habitation n’est donc pas due au prorata du temps d’occupation du logement.

Si vous êtes propriétaire et que le locataire résidant dans votre logement au 1er janvier déménage, vous devez prévenir les services fiscaux du départ de votre locataire dans le mois qui suit son déménagement pour éviter tout recours contre vous en cas de non paiement de la taxe. Pour cela, il vous suffit d’adresser au service des impôts un courrier avec accusé de réception en précisant la date de départ et en joignant tous les justificatifs permettant de le prouver (état des lieux de sortie, copie de la lettre de résiliation de bail…). Si le déménagement intervient en fin d’année, vous pouvez simplement demander à votre locataire de vous faire parvenir la preuve de son paiement.

En tant que locataire, il vous appartient de prévenir les services fiscaux de votre changement de domicile.

Qui paie la taxe d’habitation pour un logement mis en location et inoccupé au 1er janvier ?

Votre ancien locataire quitte le logement à la fin du mois de décembre tandis que le nouveau arrive à la mi janvier. Qui est alors redevable de la taxe d’habitation pour votre logement inoccupé au 1er janvier ? Dans ce cas, une exonération est possible. Pour cela, il vous faut prouver aux services fiscaux que le logement n’était pas occupé à cette date en fournissant les deux contrats de location, ainsi que les états des lieux de sortie et d’entrée des locataires.

Si vous signalez aux services fiscaux que le logement est inoccupé au 1er janvier, vous devez prouver que vous êtes en phase active de recherche de nouveaux locataires, et que vous ne vous réservez pas la jouissance de son occupation. Il est alors important de conserver les mandats auprès d’agences immobilières par exemple.

Qui doit payer la taxe d’habitation pour un logement meublé qui ne constitue pas une habitation

Si vous êtes propriétaire d’un bien meublé que vous n’occupez pas à titre d’habitation, vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation. En revanche, il se peut que vous ayez d’autres taxes locales à régler, comme la cotisation foncière des entreprises, notamment si le logement répond à un usage professionnel.

Qui paie la taxe d’habitation d’un logement vacant ?

Par définition, un logement vacant n’est pas soumis à la taxe d’habitation puisqu’il n’est pas habité. Toutefois, selon la durée de la vacance, il est possible que s’applique la taxe sur les logements vacants. Le propriétaire est redevable de cet impôt si le logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année et qu’il est occupé moins de 90 jours dans l’année.

Les garages, parkings et autres dépendances sont-ils soumis à la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation concerne les lieux d’habitation et toutes les dépendances immédiates qui s’y rapportent, comme les garages, les parkings et autres places privatives. Pour être considérés comme dépendances immédiates, ces locaux doivent se situer à moins d’un kilomètre du logement. Si tel est le cas, ils entrent automatiquement dans le calcul de la taxe d’habitation. Dans le cas contraire, ils sont exonérés.

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Achat sur plan : quelles garanties en cas de malfaçon ?

Achat/vente sur plan : un acte réglementé

L’achat sur plan ou vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est strictement réglementé. L’achat sur plan est ainsi clairement défini par le Code civil. Il s’agit d’un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux » (article 1601-3).

 

Concrètement, cela signifie que l’on achète un logement avant sa construction. Le paiement s’effectue au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. Les pourcentages maximaux du montant de l’achat dus à chaque étape de la construction sont fixés par la loi :

  • 35% du prix de vente lors de la pose des fondations
  • 70% à la mise « hors d’eau » (lors de la pose de la toiture)
  • 95% du prix à la fin des travaux
  • Solde de 5% à la livraison.

 

Lorsque l’on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages maximaux diffèrent :

  • 20% du prix de vente à l’achèvement des fondations
  • 45% à la mise « hors d’eau »
  • 85% à l’achèvement de la maison
  • Solde de 15% à la livraison.

Achat sur plan : l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d’achat du logement, est souscrite par le vendeur pour le compte de l’acquéreur. Obligatoire lorsque l’on fait appel à un promoteur immobilier, elle couvre, dix ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale.

L’assurance dommages-ouvrage permet à l’acquéreur de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c’est l’assureur qui prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne ensuite vers l’entrepreneur défaillant pour qu’il règle le montant de la facture. Dans le cas d’un achat sur plan, l’assurance évite ainsi aux propriétaires les faux-fuyants ou les retards de travaux pour cause d’expertise des entrepreneurs auteurs de malfaçons.

Problèmes à la réception du logement : que faire?

Lors d’un achat sur plan, il y a toujours l’appréhension de malfaçons à la livraison. Rassurez-vous des garanties existent.

Des défauts de peinture, une fenêtre qui ne s’ouvre pas, une douche à la place d’une baignoire … Dès qu’une malfaçon, un vice apparent ou une non-conformité entre le contrat signé et ce qui a été reçu apparaît, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien. Car en signant le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie d’un certain nombre de garanties.

La garantie de parfait achèvement oblige pendant un an l’entrepreneur et le constructeur à réparer tous types de désordres (fuite de radiateur, travaux de peinture, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.)

La garantie biennale : l’entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer tous les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement. Par éléments d’équipement, on entend tout ce qui peut être détaché, remplacé ou enlevé du bâtiment (fenêtres, volets, baignoire, cuisine équipée, etc.)

La garantie décennale couvre pendant dix ans les défaillances du gros oeuvre (maçonnerie, charpente, couverture) et oblige l’entrepreneur et le constructeur à réparer ce qui peut compromettre la solidité du bâtiment.

La garantie d’isolation phonique est due au premier occupant du logement vendu. L’habitation doit répondre à des normes acoustiques définies par la loi (Code de la construction et de l’habitation article L111-11). Si le logement ne possède pas une isolation phonique suffisante (isolation qu’il faudra préalablement faire mesurer par un expert si on la juge insuffisante), l’entrepreneur et le constructeur se doivent d’y remédier dans l’année qui suit la prise de possession du logement.

Si les réparations ne sont pas effectuées, le juge de grande instance doit être saisi avant l’expiration du délai lié à chaque garantie (un, deux ou dix ans).

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Le déroulement des travaux avec votre constructeur immobilier

Le déroulement des travaux avec votre constructeur immobilier

Les travaux de votre projet immobilier ont démarré. La construction suivra différentes étapes avant de sortir de terre et de pouvoir habiter votre logement neuf :

  • Le terrassement et les fondations : les bases sur lesquelles vont reposer le projet immobilier.
  • L’élévation : notre programme immobilier commence à sortir de terre, les murs prennent formes !
  • La charpente : il est temps d’ajouter un toit à la structure.
  • Finitions intérieures : électricité, plomberie, cloisons, carrelage. Nous nous attaquons à l’intérieur.
  • Finitions extérieures : enduit extérieur, aménagements, plantations, engazonnement, etc.

DÉBLOCAGE DES FONDS AU FIL DES ÉTAPES

Grâce au contrat VEFA, vous ne payez pas l’intégralité de votre logement dès la signature de l’acte authentique. Les fonds seront appelés au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Vous ne payez à votre constructeur immobilier que ce qui est réalisé. Des factures vous seront délivrées en fonction des étapes de construction. Vous devrez alors les faire parvenir à votre organisme bancaire pour le déblocage des fonds de la partie facturée.

QUAND POURRAIS-JE VISITER LE CHANTIER ?

Pour des raisons de sécurité, un chantier n’est pas ouvert au public. Avec Wayne Home Investments, il vous faudra attendre le cloisonnement et la mise en sécurité pour pouvoir visiter le chantier avec une personne de l’entreprise constructrice.

Cette visite vous permettra d’appréhender votre logement, de valider les points éventuellement modifiés lors de la réunion technique et de lister les points restants à lever avant sa livraison définitive. La remise des clés avec votre constructeur immobilier approche !