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Les garanties de la VEFA

La VEFA présente l’avantage d’apporter des garanties à l’acquéreur, d’ordre financier et technique :

1. La garantie d’achèvement de l’immeuble

La garantie d’achèvement de l’immeuble a pour objet d’assurer à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du promoteur, par le versement des sommes nécessaires à cet achèvement. Elle peut être fournie par un organisme bancaire, de caution ou d’assurance.

2. La garantie phonique

Le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les exigences réglementaires en matière d’isolation phonique. Le promoteur est garant de cette obligation pendant un an à compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur. Lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale du promoteur.

3. La garantie des vices apparents

Le promoteur est également tenu de la garantie des vices de construction apparents comme tout vendeur. Toutefois, en VEFA, l’acquéreur ne pouvant voir le bien qu’il acquiert lors de la vente, cette garantie court pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’entrée dans les lieux de l’acquéreur. Les vices apparents ne doivent pas être confondus avec les défauts de conformités apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur. Ils doivent être dénoncés dans les mêmes délais que les vices apparents (un an à compter de la prise de possession des lieux).

4. La garantie de parfait achèvement

Juridiquement, la garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux envers le promoteur, pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Toutefois, pour faciliter la réparation des désordres pouvant survenir dans cette période, le promoteur est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur. Il est donc généralement prévu que ces désordres lui soient signalés afin que le promoteur puisse rappeler l’entreprise concernée et ainsi remédier au plus vite à ces désordres.

5. La garantie biennale

Le promoteur est tenu du bon fonctionnement des éléments d’équipement du bien vendu. Cette garantie court pendant un délai de deux ans à compter de la réception.

6. La garantie décennale

Le promoteur est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement, susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble. L’assurance dommages-ouvrages (DO), à laquelle le promoteur est tenu de souscrire et dont il transfère le bénéfice à l’acquéreur, préfinance les travaux de réparation de ces désordres. Les désordres, qui ne répondent pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble.

Pour constituer leur patrimoine immobilier ou simplement pour mieux maîtriser leurs dépenses, 8 % des résidents Genevois/vaudois ont décidé de ne plus être locataires. Être locataire a aussi un prix qu’il faut appréhender dans sa globalité.

Être locataire, c’est payer un loyer mensuel qui va augmenter au fil des années. Si votre propriétaire n’en a pas l’obligation, il peut parfaitement appliquer une hausse chaque année ( selon contrat de location en vigueur) à la date anniversaire de la signature du bail.

Si cette augmentation basée sur l’indice de référence des loyers ne semble pas très importante, cumulée au fil des années, elle représente une véritable différence avec le loyer initial.

Lorsque vous décidez de devenir propriétaire, en optant pour un crédit immobilier à taux fixe, votre mensualité ne change pas, que vous empruntiez durant 10, 15, 20 ou 25 ans. C’est l’assurance de mieux maîtriser votre budget et d’éviter ces augmentations annuelles.

D’autre part, on imagine souvent qu’un loyer est moins cher qu’une mensualité de crédit, or, avec les taux extrêmement bas dont nous jouissons depuis quelques années, la situation n’est plus la même.

Selon Seloger, le prix moyen du mètre carré en France est de 14 €. Pour un ménage vivant dans 70 m², cela coûte mensuellement 980 €. Annuellement, cela représente une dépense de 11 760 €. En 20 ans, la durée moyenne d’un crédit en France, cela représente un coût de 235 200 €.

En suisse, notamment a Genève/Vaud, le prix au mettre carré est de 342 €. Pour un ménage vivant dans 70 m², cela coute mensuellement 2000 CHF. Annuellement, cela représente une dépense de 22.000 CHF. En 20 ans, la durée moyenne d’un crédit en France pour un bien immobilier identique serai de 350.000 €.

Les dépenses énergétiques amputent le budget mensuel

Être locataire d’un logement, c’est n’avoir aucune prise sur ses caractéristiques et ses équipements. Beaucoup de locations sont des passoires énergétiques, cela coûte une fortune aux locataires qui, parfois, choisissent même de couper le chauffage tant la facture est élevée.

En achetant un logement aux dernières normes, appartement ou maison, les dépenses énergétiques sont bien plus faibles, il est possible de diviser par 2 ou 3 votre facture de chauffage, c’est loin d’être un détail pour de nombreux ménages.

Le stationnement : une dépense importante

Les locataires partant du principe qu’ils préfèrent payer un loyer ou qu’ils pensent ne pas pouvoir rembourser un crédit immobilier, ne songent pas nécessairement non plus à acheter une place de parking. De ce fait, lorsqu’ils vivent en ville, ils sont parfois amenés à louer aussi un emplacement pour stationner. 

Or, comme c’est le cas pour le loyer, si l’on réalise un calcul à long terme, le coût du stationnement sera bien plus élevé à la location qu’à l’achat.

Les déménagements coûtent cher

Enfin, devenir propriétaire, c’est avoir la liberté de rester tant que l’on souhaite dans notre logement. En étant locataire d’un appartement ou d’une maison, nous maîtrisons moins notre destin. Le propriétaire peut rompre le bail dans certains cas bien précis ou choisir de ne pas le renouveler.

Cela multiplie les risques d’être contraint de déménager, or, le déménagement a un coût. Tandis qu’un locataire reste en moyenne 6 ans dans un logement, un propriétaire y reste 15 ans.

Si son prix au mètre carré est a priori plus élevé que dans l’ancien d’environ 20 %, l’immobilier neuf génère plusieurs économies grâce à des dispositifs avantageux et des normes de construction vertueuses.

Si son prix au mètre carré est a priori plus élevé que dans l’ancien d’environ 20 %, l’immobilier neuf génère plusieurs économies grâce à des dispositifs avantageux et des normes de construction vertueuses. Acheter dans l’immobilier neuf plutôt que dans l’ancien n’est pas un luxe inaccessible ! Les avantages de l’immobilier neuf s’avèrent même payants sur la durée…

Le PTZ+ : un prêt immobilier accessible aux acheteurs dans le neuf

Le PTZ+ est un prêt à taux zéro réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire à tous ceux qui acquièrent leur première résidence principale. Il peut notamment être accordé pour la construction d’un logement neuf. Pour être éligible au PTZ+, il faut répondre à certaines conditions de ressources selon la configuration du foyer (célibataire, couple, nombre d’enfants) et la zone géographique. Le plafond va ainsi de 1 500 € à 3 000 € mensuels pour une personne célibataire. Précision importante : le PTZ+ est réservé à l’achat neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) d’un logement qui respecte les normes thermiques (RT 2012 et label BBC). Le dispositif brille par sa simplicité : l’aide est versée dès l’acquisition et son montant peut être facilement déterminé par avance.
Acheter un logement neuf, c’est bénéficier de frais de notaire moins élevés

En comparaison avec l’immobilier ancien, un achat dans l’immobilier neuf peut  permettre de diviser les frais de notaire par deux. Cette différence est due aux droits de mutation, bien plus élevés dans l’immobilier ancien. Pour un appartement neuf, les droits de mutation ne comprennent que la publicité foncière. Dans l’ancien, il faut ajouter notamment la taxe communale et le droit départemental d’enregistrement, qui font grimper la note. Résultat : les frais de notaire représentent 2 à 3 % du montant d’un logement neuf, contre environ 8 % dans l’ancien.
Les logements neufs sont exonérés de taxe foncière

Les logements neufs bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière sur une durée de deux ans, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, qui court dès l’année suivant la fin des travaux de la résidence ou du logement neuf, il faut effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement. Les biens immobiliers affichant de hautes performances énergétiques (label BBC) peuvent prétendre à une exonération de la taxe foncière d’une durée de cinq années supplémentaires, pour atteindre une durée totale de sept ans.
Acheter son appartement neuf avec une TVA à 5.5 % (ou 7 %) au lieu de 20 %

Pour bénéficier d’un taux de TVA réduit, le logement neuf doit être situé dans une zone ANRU, et ne doit pas dépasser un certain prix au mètre carré. Les zones ANRU sont définies par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine. Les accédants à la propriété neuve doivent respecter un seuil de revenus et faire de ce logement leur résidence principale. En outre, l’acheteur doit conserver le bien immobilier pendant 15 ans.
Un logement neuf pour éviter les travaux

Cela peut paraître une évidence, mais il est bon de le rappeler : en optant pour l’achat d’un logement neuf, vous emménagez directement dans la maison ou l’appartement que vous aviez imaginé. Aucun frais supplémentaire, aucun tracas dû au suivi des travaux… Vous n’avez plus qu’à installer vos meubles !
Un logement neuf éco-performant pour des consommations d’énergie réduites

L’achat d’un logement BBC permet de gagner en confort de vie tout en réalisant des économies de chauffage ou d’éclairage. Un bon moyen de concilier écologie et économie ! Par rapport à l’ancien, un appartement situé dans une résidence bénéficiant du label BBC permet de diviser sa facture énergétique par deux. Une économie permanente et un véritable argument à la revente du logement, dans un contexte de hausse constante des prix de l’énergie.

Vous avez choisi d’investir dans un logement neuf sur plan ? Tout commence par la signature d’un contrat de réservation.

Comment se déroule votre rendez-vous découverte ?

1. Vous avez envie d’avoir votre “Chez vous”

Dans le cadre d’une vente en VEFA (Vente en l’etat futur d’achèvement), la banque prélève des intérêts intercalaires. À quoi correspondent ces intérêts ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce système ? Décryptage.

La souscription d’un prêt immobilier génère automatiquement le paiement d’intérêts, destinés à rémunérer la banque pour l’argent prêté. Lors de l’achat d’un logement neuf sur plan — dit vente en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement) — le déblocage des fonds par la banque est progressif, intervenant à échéances régulières en fonction de l’avancée des travaux. L’organisme financeur prélève ce qu’on appelle des intérêts intercalaires.

À quoi correspondent ces frais supplémentaires ? Comment sont-ils calculés ? Est-ce possible d’éviter de les payer ? Décryptage.

Intérêts intercalaires : définition

Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf ou ancien, souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat du bien demeure incontournable. L’argent prêté donne lieu au paiement d’intérêts par l’emprunteur, s’additionnant chaque mois à ses mensualités de crédit. Le total de ces intérêts, auquel s’ajoute le prix de l’assurance emprunteur, constitue le coût du crédit.

Dans le cadre d’une vente en VEFA, la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancée du projet, selon un échéancier défini à l’avance. En effet, la construction d’une résidence neuve se fait par étape. Les intérêts intercalaires sont une spécificité de la vente sur plans, ces intérêts sont payés entre le moment où les premiers fonds sont débloqués (en général à la signature du contrat de réservation), jusqu’au moment où l’acquéreur prend véritablement possession des lieux.

Ces intérêts intercalaires s’appliquent donc jusqu’à la réception du logement. Ce n’est que lorsque le bien est achevé et que l’acheteur s’installe que le remboursement du crédit en lui-même (et des intérêts classiques afférents) commence véritablement.

Les intérêts intercalaires correspondent donc à des frais supplémentaires, le prix à payer pour la souplesse du financement d’un bien en VEFA. En effet, ce système permet à l’emprunteur de ne pas avoir à payer la totalité de l’emprunt et des intérêts, tant qu’il ne jouit pas de l’usage du logement.

Vente d’un bien en VEFA : un déblocage des fonds progressifs

Quand une vente en VEFA est conclue, le constructeur envoie régulièrement des appels de fonds à l’acquéreur du bien, l’assignant au versement de l’argent dû. Cette demande est transmise à la banque qui se charge de débloquer les sommes correspondantes et qui prélève à ce moment-là ces fameux intérêts intercalaires.

Dans le cadre d’un achat immobilier sur plan, le prêt immobilier est fractionné et libéré de manière graduelle correspondant à l’achèvement des tranches successives des travaux.

Voici un échéancier type du versement des fonds auprès du constructeur :

• 5 % du montant total au moment de la signature du contrat de réservation
• 30 % au moment de l’achèvement des fondations
• 35 % du prix total du bien au moment de la pose de la toiture et de la mise hors d’eau du bâti
• 25 % lorsque les travaux sont terminés
• Les 5 % restant au moment de la livraison du bien

Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

De quelle manière est fixé le montant des intérêts intercalaires ? La méthode de calcul s’avère relativement complexe.

Trois éléments sont pris en compte pour obtenir le montant de ces intérêts :

• Le montant total du prêt
• Le taux d’intérêt négocié pour le crédit immobilier
• La durée s’écoulant entre deux versements de la banque au constructeur

Formule de calcul des intérêts intercalaires :

Mensualité = Montant débloqué X taux du crédit/12

La ponction de ces intérêts intercalaires s’arrête une fois la totalité des fonds débloqués. Vous l’aurez compris : plus la durée du chantier est courte, moins vous paierez d’intérêts intercalaires, d’où l’importance de choisir un constructeur fiable, respectant la date de livraison prévue.

Fonctionnement des intérêts intercalaires

En soi, les intérêts intercalaires constituent des frais supplémentaires dans le cadre d’un achat immobilier, puisque leur règlement n’est pas déduit du capital restant dû par l’emprunteur. Ces intérêts ne contribuent pas à l’amortissement du prêt. 

Toutefois, ils ont une véritable utilité pour l’acquéreur potentiel, puisqu’ils lui permettent de ne pas avoir à payer simultanément l’intégralité des mensualités du prêt souscrit et le loyer du logement qu’il occupe.

Les avantages de ce système

• Éviter une double mensualité : l’acheteur n’a pas à supporter la charge financière cumulée du remboursement de mensualités pleines du prêt immobilier pour l’achat du futur logement et du coût du loyer du logement qu’il occupe. Une souplesse indispensable durant cette période transitoire.
• Ne pas payer pour un logement encore en construction : ces intérêts permettent à l’acheteur de ne pas payer pour un bien qu’il n’habite pas encore et donc d’alléger sa trésorerie.
• Cumul possible de plusieurs prêts immobiliers : ce principe permet de cumuler plusieurs prêts immobiliers sous réserve d’un accord de la banque.

Les inconvénients pour l’emprunteur

• Un montant proportionnel à la durée des travaux : si les travaux prennent du retard pour diverses raisons (intempéries…) ou que le chantier est bloqué, les intérêts intercalaires vont s’accumuler.
• Un surcoût au crédit : ces intérêts intercalaires ne sont pas soustraits du montant total du crédit souscrit, mais s’y ajoutent.

Succédant à la RT 2012, la RT 2020 est la nouvelle réglementation thermique applicable pour les bâtiments neufs dès la fin de l’année. Quelles différences avec l’ancien texte ? Explications.

Remplaçant la RT 2012, la RT 2020 – aussi appelée RE 2020 – est la nouvelle réglementation thermique. Entrant en application dès la fin de l’année, cette nouvelle norme introduit le concept du « bâtiment à énergie positive ». Il s’agit d’une construction produisant plus d’énergie qu’elle n’en dépense. Visant à réduire encore la consommation énergétique des bâtiments, cette nouvelle norme énergie sera obligatoire sur tous les logements neufs.

Du logement passif au logement positif

Instaurée suite au Grenelle de l’environnement, la RT 2012 imposait un ensemble de normes thermiques à respecter dans la construction de bâtiments neufs. Appliqué par les professionnels du BTP, cet ensemble de normes vise principalement à améliorer la performance thermique d’un bâtiment par une isolation plus efficace.

La RT 2020 ne se limite plus à l’aspect thermique, mais introduit l’idée de production d’énergie et d’impact environnemental à l’échelle d’un bâtiment. La RT 2020 intègre donc un volet bas carbone en prenant en compte le cycle de vie des matériaux de construction et d’isolation. Le but ? Inciter les constructeurs à privilégier des matériaux plus écologiques comme le bois, le chanvre ou la ouate de cellulose.

L’ambition de la RT 2020 ? Passer du bâtiment basse consommation (BBC) mis en avant par la RT 2012 au bâtiment à énergie positive (BEPOS) pour l’immobilier neuf. Si la maison passive consomme en moyenne quatre fois moins d’énergie que la maison traditionnelle, la construction neuve version RT 2020 doit générer plus d’énergie qu’elle n’en consomme au quotidien. Comment ? En prévoyant l’installation d’équipements produisant de l’énergie comme une centrale photovoltaïque ou un poêle à bois. S’appuyant sur les exigences du label Effinergie +, les « BEPOS » de demain rendent possible une diminution des besoins énergétiques du bâti de 20 % par rapport aux constructions labellisées RT 2012.

Consommation : des seuils maximums plus restrictifs et élargis

Tout comme la RT 2012, la réglementation thermique 2020 fixe des limites de dépenses énergétiques pour les bâtiments neufs. Chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, production d’eau chaude sanitaire, sont des aspects pris en compte par la RT 2020. À ces postes de consommation énergétique viennent s’ajouter l’utilisation des appareils ménagers et électroménagers et le bilan carbone de la construction elle-même.

Les normes établies par la RT 2020 sont les suivantes :

• Une consommation de chauffage n’excédant pas 12 kWh/m² par an
• Une consommation d’énergie primaire inférieure à 100 kWh/m²
• Une production d’énergie renouvelable couvrant les besoins énergétiques du logement

Le bien-être des habitants pris en compte

Autre nouveauté de la RT 2020 : l’ajout d’éléments relatifs au bien-être des habitants, comme la qualité de l’air intérieur ou le niveau d’isolation phonique. Ces points seront attentivement étudiés pour être améliorés. Plus qu’une simple réglementation, la RT 2020 tend à changer le rapport de l’occupant à son logement. Devenant véritablement acteur de sa consommation d’énergie, celui-ci a la possibilité de mieux la maîtriser et même de produire l’énergie nécessaire au fonctionnement de son logement.

RT 2020 : applicable dès fin 2020 sur les constructions neuves

La construction d’un logement passif implique un surcoût de 10 % au départ, largement compensé par les économies d’énergie réalisées sur le long terme. Les bâtiments conformes à la RT 2020 permettront aux habitants de réduire drastiquement leur facture énergétique. Cette performance énergétique constitue l’un des avantages du neuf. Acheter un logement neuf, c’est l’assurance d’acquérir une maison ou un appartement moins énergivore et plus respectueux de l’environnement.